Как купить квартиру в новостройке по договору переуступки?

Как известно, квартиры в новостройках от застройщиков реализуются через договора долевого участия. При этом на первичном рынке также есть варианты, предполагающие оформление сделки путем подписания и регистрации соглашения о переуступке прав по ДДУ. Разбираемся в особенностях уступки, нюансах данной юридической формы и необходимых документах для покупки жилья.

Как купить квартиру в новостройке по договору переуступки прав по ДДУ?

Несколько лет назад квартиры в новых домах на начальных этапах строительства активно покупали инвесторы, которые затем продавали метры ближе к сдаче новостройки по возросшей цене. В настоящее время данный вид инвестиций утратил былую привлекательность. Чаще всего квартиры по договору цессии реализуют подрядчики, с которыми девелопер расплатился в неденежном эквиваленте за поставленные товары или предоставленные услуги. Реже - дольщики-физлица, по какой-либо причине решившие отказаться от жилья до сдачи дома в эксплуатацию.

Напомним, что после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию реализация всех квартир оформляется через договор купли-продажи, который также регистрируется в Росреестре.

Юридическая суть переуступки

Согласно текущему законодательству РФ лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает право требования на недвижимость, которое разрешается передавать третьей стороне при условии уведомления продавца. Количество уступок не ограничено, они могут оформляться вплоть до сдачи дома и подписания акта-приема передачи.

Уступка прав требования или цессия - это трехстороннее соглашение, в ней участвуют продавец и покупатель, а также застройщик. Документ регистрируется в госорганах аналогично ДДУ.

После верификации в Росреестре к покупателю переходят все права и обязанности в рамках долевого строительства. Далее взаимоотношения относительно недвижимости ведутся между ним и девелопером.

Как оформляется уступка прав по ДДУ?

Оформление сделки не отличается существенно от покупки новостройки по ДДУ, кроме того, что на сделке необходим первоначальный договор, зарегистрированный в Росреестре, и документы об оплате, а сама она является трехсторонней.

Зачастую квартиры по переуступке от юридических лиц стоят дешевле, чем от застройщика. Почему? Все очень просто, девелопер расплачивается с подрядчиками, закладывая определенный дисконт от рыночной стоимости, таким образом, поставщик может быстрее реализовать объект, имея ценовое преимущество, а значит вернет денежные средства в оборот и сможет дальше работать со строительной компанией.

Купить квартиру по цессии можно как за полную оплату, так и в ипотеку.

Важно: госпрограмма льготной ипотеки по ставке 6,5%, действующая в России до 1 ноября 2020 года и распространяющаяся на квартиры в новостройках, также позволяет приобрести жилье по соглашению об уступке прав по ДДУ.

В случае если договор переуступки оформляется с физлицом, который для приобретения недвижимости оформлял ипотеку и еще не выплатил ее, то требуется получение согласия банка на сделку.

По закону договор переуступки должен быть составлен в письменной форме. В нем должны отражаться:

- юридические данные сторон (сведения о компании-застройщике, дольщике, покупателе),
- описание объекта - квартиры (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес),
- права и обязательства сторон,
- стоимость, порядок и сроки расчетов,
- дата.

После подписания документ регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

Условия, формат цессии и ответственность сторон прописаны в статьях 382–390 ГК России.

Документы, необходимые на сделке по уступке от юрлица

При покупке квартиры в новостройке от юридического лица (подрядчика) по договору уступки от покупателя требуются следующие документы:

- паспорт,
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги на сделку если оформляется ипотека и другие документы по перечню банка для подписания кредитного договора.

От продавца:

- ДДУ,
- справка о оплате,
- согласие застройщика,
- документы по перечню банка, с целью одобрения сделки.