Как на самом деле льготная ипотека повлияла на доступность квартир?
Льготная ипотека на новостройки по ставке до 6,5% продлена до 1 июля 2021 года. Популярность госпрограммы привела к заметному росту цен на жилье, удорожание, по разным оценкам, в среднем составило +10% на текущий день относительно начала года.
Как на самом деле льготная ипотека повлияла на доступность квартир?
Стала ли покупка квартиры более доступной для россиян в 2020 году? Какую выгоду получают будущие новоселы при оформлении субсидируемой ипотеки?
Разбираемся в нашей статье.
О льготной ипотеке в цифрах
до 6,5% ставка по программе, распространяющаяся на весь срок действия кредита
1 июля 2021 года новый срок окончания действия госпрограммы
900 млрд руб. лимит субсидирования
90% всех выданных кредитов на новостройки обеспечила льготная ипотека
+1,1 трлн руб. кредитных средств будет выдано россиянам дополнительно благодаря продлению
11,3 млн кв. м составил прирост в объеме строительства благодаря ипотеке
45 млн кв. м жилья будет построено дополнительно благодаря инициативе за счет ее продления
Как изменилась доступность жилья в 2020 году?
Степень доступности жилья для населения в первую очередь рассматривается относительно динамики доходов.
В прошлом месяце был опубликован анализ рынка жилищного строительства страны, подготовленный Центробанком России. Отмечается, что пониженный уровень доходов будет сдерживать рост спроса на недвижимость как минимум до конца 2020 года.
Падению доходов населения способствовала пандемия коронавируса, а именно карантинные меры и режим самоизоляции, введенные со второго квартала 2020 года. Снижение составило 8% к аналогичному периоду 2019-го. В качестве дополнительного риска называется повторное объявление ограничений, а также ускорение темпов инфляции, сообщает ЦБ РФ.
Таким образом, доступность жилья снизилась в 2020 году
Банк России приводит следующие данные: в 2019 году среднедушевой годовой доход равнялся стоимости 6,8 «квадратов» в новостройке, по состоянию на второй квартал 2020 года - 6,2 кв. м.
Тенденция подтверждается и статистикой Росстата: доступность жилья снизилась в 67 из 80 субъектов страны. Наиболее заметная динамика - в мегаполисах.
Расходы на ипотеку при этом растут
Несмотря на падение доходов, ЦБ зафиксировал увеличение расходов граждан на приобретение жилой недвижимости благодаря программе льготной ипотеки.
Долговая нагрузка россиян увеличивается с 2019 года. Например, коэффициент обслуживания долга физических лиц вырос с 5,3% в прошлом году до 5,5% во втором квартале текущего года.
Меры господдержки, включая льготную ипотеку, в определенной степени компенсируют снижение спроса, вызванное падением благосостояния, подчеркивают в Центробанке.
«В июле 2020 года рост жилищного кредитования ускорился благодаря как реализации программ льготной ипотеки, так и общему снижению ставок по ипотеке вследствие смягчения денежно-кредитной политики Банка России, которые значительно повысили доступность жилищных (в том числе ипотечных) кредитов. Действие льготных программ ипотечного кредитования, а также других мер господдержки в определенной степени компенсирует снижение спроса из-за падения доходов», - говорится в аналитической записке.
Растут и цены на квартиры
Вслед за популярностью жилищных ссуд со сниженными ставками наблюдается рост цен на жилье.
По данным исследования цены на квартиры в новостройках увеличились на 8,6% г/г только за третий квартал 2020 года, сообщается в пресс-релизе Сбербанка. Большие темпы отмечают и в Счетной палате РФ - средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в России возросла на 12% до 90 тыс. руб. с начала года.
«Вопреки ожиданиям состояние рынка недвижимости в России в июле и августе больше похоже на перегрев, чем на обвал», - отмечается в исследовании ЦБ.
Доходы населения могут восстановиться только в 2022 году, такой макроэкономический прогноз делают в Минэкономики и Банке России.
Размер выгоды от льготной ипотеки в 2020 году
Рассмотрим для примера среднестатистическую квартиру в новостройке Екатеринбурга стоимостью 3,8 млн руб., которую семья приобретает по программе льготной ипотеки в ноябре 2020 года (6,4% годовых) с минимальным первоначальным взносом в 15% сроком на 20 лет:
23 892 руб. размер ежемесячного платежа
2 502 764 руб. размер переплаты
6 302 764 руб. итоговая стоимость квартиры для семьи без учета корректировок на инфляцию и пр.
Допустим, что на начало года аналогичная квартира при прочих равных стоила примерно на 10% дешевле, округлим стоимость до 3 400 000 руб. Ставки по ипотеке на новостройки в Екатеринбурге в январе 2020 года варьировались в разных банках, но в среднем стоимость кредита равнялась 8,3% годовых:
24 715 руб. размер ежемесячного платежа
3 039 465 руб. размер переплаты
6 439 465 руб. итоговая стоимость квартиры для семьи без учета корректировок на инфляцию и пр.
Таким образом, несмотря на рост цен, в нашем примере покупка квартиры в новостройке в ноябре 2020 года несколько доступнее оформления ипотеки в начале года.
С другой стороны, разница в 136 тыс. руб. не может считаться существенной с точки зрения периода в 20 лет. При сохранение цен на жилье на уровне января 2020 года или менее высоких темпов удорожания, будущие новоселы могли бы экономить более значимые суммы.