Хочу купить квартиру! Как проверить недвижимость перед сделкой?
Рассказываем о пошаговой самостоятельной проверке продавца недвижимости и его объекта. Советы риелторов и юристов для тех, кто покупает жилье на вторичном рынке не от застройщика.
Хочу купить квартиру! Как проверить недвижимость перед сделкой?
Как мы уже отмечали ранее, одним из существенных преимуществ квартир в новостройках перед рынком вторичного жилья является юридическая простота и прозрачность сделок, заключаемых в рамках ДДУ. Но, провести безопасную сделку с недвижимостью от собственника также возможно. Как это сделать? Читайте в статье.
ШАГ 1. Проверяем собственника квартиры
Юридическую чистоту желаемой недвижимости в первую очередь проверяют по правоустанавливающим документам. Их обязан предоставить продавец — попросите показать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации во время просмотра объекта.
Однако, получить данные из реестра собственников можно и самостоятельно, обратившись в МФЦ и оплатив госпошлину.
Что будет указано в справке? В документе вы найдете информацию о бывших и настоящих собственниках жилья, историю судебных запретов и перепланировок, наличие обременений и аренды.
ШАГ 2: Запрашиваем нотариальную доверенность
Нотариальная доверенность с указанием адреса квартиры и паспортных данных собственника необходима, если вы общаетесь по вопросу приобретения жилья с представителем владельца (данные его паспорта также должны быть указаны).
Однако, юристы советуют настаивать на личном участии собственника как минимум на самой сделке. Его отсутствие на всех этапах купли-продажи — повод задуматься над другим вариантом или как можно тщательнее проверять все документы, в том числе заверенные нотариально.
Легитимность документа, прошедшего верификацию у нотариуса, можно подтвердить, просканировав его QR-код: если реквизиты (Ф.И.О. заявителя, дата совершения нотариального действия) совпадают с бумажной версией — он достоверный.
ШАГ 3. Исключаем риск появления наследников
Напомним, что срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года. Таким образом, если продавец вступил в наследство, оформил право собственности и сразу выставил квартиру на продажу — существует вероятность появления «неожиданных» претендентов на имущество, которое вы намерены приобрести.
Для того, что бы исключить вероятность такой ситуации, следует проверить свидетельство о праве собственности, а именно — на каком основании собственность была получена (по ДКП, в рамках приватизации, по договору дарения, в наследство). Последние два случая требуют внимания потому, что закон разрешает родственникам/наследникам оспаривать сделки купли-продажи таких объектов.
ШАГ 4. Проверяем, кто зарегистрирован в квартире
Такие сведения содержит справка о регистрации по форме 9, ее предоставляет собственник.
Обращайте внимание на прописанных несовершеннолетних лиц (по закону детей требуется обеспечить альтернативным жильем), людей, выехавших на длительное лечение или отбывающих тюремный срок (они в будущем смогут заявить свои права на недвижимость).
ШАГ 5. Убеждаемся в погашении ипотеки
Если собственник приобретал квартиру в ипотеку — попросите предоставить справку о полном погашении кредитных обязательств перед банком.
Сделки с недвижимостью, находящейся в залоге у кредитора, совершаются только с его согласия. Подробно о том, как купить/продать ипотечное жилье, мы рассказывали ранее.
ШАГ 6. Сверяем данные от продавца с данными из Росреестра
Речь идет о кадастровом паспорте квартиры с актуальными данными, которые необходимо знать до заключения сделки: кадастровый номер объекта, адрес, площадь, категория, тип и назначение.
Сделать это просто с помощью сайта Росреестра в разделе «Сервисы». Полученную расширенную справку сверьте с данными, которые предоставил продавец.
ШАГ 7. Проверяем задолженность за ЖКУ
Эти сведения можно найти в едином жилищном документе или в отдельной справке.
Юристы предупреждают: долги прежнего собственника по взносам за капремонт после продажи квартиры переходят к новым хозяевам.
Если у вас возникают сомнения в честности продавца и юридической чистоте квартиры, стоит рассмотреть другие варианты, например, квартиры в новостройках, или же воспользоваться услугами специалистов.