Почему арендная квартира не будет приносить доход?

Одним из надежных способов инвестировать свободные средства в России традиционно считается покупка недвижимости для ее последующей сдачи в аренду.

Но не всем данная стратегия даст ожидаемые результаты.

 

Разбираемся, почему так происходит, в чем причина и кому выгодно вкладывать деньги в квартиры.

Как все начиналось?

Некоторое время назад, когда покупка квартиры в ипотеку была недоступна гражданам, приобрести желанные квадратные метры можно было только за 100% оплату или обменяв имеющееся жилье. Рынок арендного жилья состоял из старого фонда, люди сдавали квартиры, доставшиеся им от бабушек и дедушек. 

Развитие ипотечного рынка и снижение ставок позволило желающим попробовать себя в качестве арендодателей за условно не большую сумму, равную размеру первоначального взноса в 400-500 тысяч рублей. 

При этом люди руководствуются утверждениями о том, что средства, полученные от сдачи в аренду, перекрывают ипотечные платежи, а через 15-20 лет становятся чистым источником пассивного дохода. Также данные статистики свидетельствуют - недвижимость с годами в России только дорожает, что является дополнительным аргументом для тех, кто планирует инвестировать в квартиры. Но соответствует ли это действительности?

 

К чему привел ипотечный бум?

Резкое увеличение предложений на рынке аренды ожидаемо привело к падению стоимости проживания. Сдать однокомнатную квартиру в новостройке в Екатеринбурге можно за 15-18 тысяч в месяц, при этом ежемесячный платеж по ипотеке за нее будет составлять около 20 тысяч. Уже сейчас доход от аренды зачастую не покрывает расходов на обслуживание долга. 

Количество квартирантов также снижается. Низкие ставки по ипотеке подталкивают к покупке даже молодых людей, которые теперь считают, что выгоднее приобрести квартиру в ипотеку и платить за нее ту же суму, что и за съемное жилье. И если в первом случае вы становитесь собственником своих квадратных метров, то во втором у вас нет даже никаких гарантий в том, что завтра не попросят собрать вещи и съехать. В отличие от западной практики, где арендное право очень близко к собственности и отношения между арендатором и арендодателем жестко регулируются законом, в России данный рынок носит скорее стихийный характер. 

Несмотря на то, что глобальные тренды предсказывают рост популярности отказа от собственного жилья в пользу мобильности и аренды – россияне по-прежнему стремятся к покупке своей квартиры.

 

Дополнительные расходы, которые стоит учесть

Ремонт

Дополнительными расходами при сдаче квартиры в аренду станут также траты на периодический ремонт. В борьбе за арендатора необходимо поддерживать презентабельный вид квартиры.

Не все арендаторы будут бережно относиться к чужому имуществу. Если сдача квартиры осуществляется по договору с описью жилья, мебели и техники, то предъявить его в суде, в случае серьезных разногласий между собственником и квартиросъемщиками, будет возможно только при условии, что арендодатель исправно платил налоги с получаемого дохода и сдавал соответствующие декларации в налоговые органы, иначе – такой спор выльется, скорее всего, в крайне негативный опыт не только для ответчика, но и для истца.

 

Поиск арендаторов

Не стоит забывать и о вынужденных простоях, в среднем 1-3 месяца в год. Найти новых арендаторов сразу после того как съехали прежние может быть не просто. 

Для ускорения процесса потребуется размещать платные объявления или воспользоваться услугами риэлтора.

 

Налоги

Добавим к списку расходов налогообложение получаемого с аренды дохода. В последнее время наблюдается существенное увеличение внимания налоговых органов к незадекларированным доходам граждан – неуплата налогов может привести к штрафам. 

Собственники квартир могут минимизировать свои расходы, зарегистрировавшись в качестве самозанятых граждан, но направлять в бюджет установленные законом отчисления в определенном размере обязаны все.

 

Кому выгодно?

Таким образом, прежде чем принимать решение о выборе аренды квартиры в качестве пассивного дохода при условии ее покупки в ипотеку, стоит заранее просчитать и изучить всю экономическую сторону вопроса. 

Особое внимание при выборе стоит уделить расположению дома, инфраструктуре, планировке квартиры. Больший спрос отмечается на небольшие помещения, студии. Оценивайте инвестицию с точки зрения ее доходности не только в ближайшем будущем – эта покупка должна быть актуальной через 15 и более лет.

Данный вариант может быть однозначно очень привлекательным только тогда, когда существует возможность купить недвижимость без привлечения кредита - на свои средства. Тогда такое приобретение станет альтернативой хранения денег в банке, так как начисляемые на вклад проценты будут постепенно обесцениваться за счет инфляции, а страховое покрытие обеспечивает гарантию сохранности средств, переданных в финансовую организацию, только в ограниченном законодательством размере. 

Покупка квартиры в ипотеку с ее последующей сдачей может также быть оптимальным вариантом для родителей, которые решили заранее позаботиться о решении жилищного вопроса для своих подрастающих детей.