Вопросы про эскроу: как теперь купить квартиру в новостройке?
Как было раньше?
Старый механизм позволял застройщиком получать деньги от покупателей-дольщиков напрямую на свой расчетный счет. Привлеченные средства могли использоваться на строительство дома.
Как работают теперь?
Финансирование строительства осуществляют кредитные организации, то есть девелоперы могут реализовать проекты только на заемные средства. Деньги клиентов переводятся застройщику после завершения строительства.
С 1 июля 2019 года в России вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве
Что такое эскроу-счет?
Эскроу (от англ. escrow — «депонирование») - специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. В отношении сделки по покупке квартиры в новостройке использование эскроу означает, что после заключения договора долевого участия (ДДУ) между клиентом и застройщиком, открывается специальный счет в банке, покупатель переводит на него деньги за недвижимость. Как только дом сдан, девелопер получает доступ к накопленным средствам, если по каким-либо причинам объект не достроят – дольщик получает свои деньги назад.
Эскроу-агентом в данной операции выступает банк. Покупателю самостоятельно выбрать кредитную организацию нельзя, денежные средства должны переводиться и храниться в том банке, который предоставляет проектное финансирование застройщику. Участвовать в работе с эскроу на сегодняшний день могут только 96 уполномоченных ЦБ РФ банков.
Способы покупки квартир с использование эскроу
Помимо 100% оплаты за квартиру и ее покупки в ипотеку существуют такие варианты приобретения как рассрочка, частичная оплата средствами материнского капитала или других сертификатов, а также покупка по переуступке прав.
Квартиру в новостройке можно по-прежнему купить в ипотеку, в рассрочку, с использованием маткапитала и жилищных сертификатов
Возможно купить квартиру в рассрочку через эскроу?
Да, на данный момент покупка жилья в рассрочку возможна при использовании эскроу, никаких ограничений закон не накладывает. С другой стороны со временем застройщики могут сократить предложение данного способа приобретения квартир, так как такие сделки не выгодны банкам, что в свою очередь обусловит ограничения с их стороны.
Можно использовать маткапитал и жилищные сертификаты в сделках с эскроу?
Никаких ограничений на покупку жилья с использованием средств маткапитала или других сертификатов нет. Условие о перечислении части цены квартиры в новостройке за счет средств материнского капитала и/или сертификатов прописывается в ДДУ.
Можно купить квартиру по переуступке до сдачи дома, если сделка проведена через эскроу?
Да, первоначальный покупатель может распоряжаться своим правом требования на квартиру. Заключение договора переуступки прав требования по ДДУ не зависит от того, была ли приобретена квартира по старой схеме или по новой с использованием эскроу.
Отметим, что закон предусматривает возврат средств покупателю-дольщику только в случае, если застройщик признан банкротом. Таким образом, если средства за квартиру внесены, но вы по какой-то причине передумали совершать покупку – расторгнуть договор и получить деньги назад станет проблематично.
Как защищены деньги на эскроу счетах?
Страховое покрытие средств дольщика ограничено 10 млн рублей. Возврат денег в полном объеме производится при наступлении страхового случая. Гарантом выступает Агентство по страхованию вкладов (АСВ).Стоит учесть, что при наличии нескольких квартир общая сумма возврата по всем не может составить более 10 миллионов.
Поправки в закон о долевке внесены с целью минимизации рисков для покупателей квартир в строящихся домах
Почему застройщик до сих пор продает квартиры в ЖК без эскроу?
Часть объектов, которые уже строились на момент вступления новых поправок в силу, разрешено завершить без перехода на эскроу. Данный подход позволяет не увеличивать риски недостроя в переходный период.Использовать старый механизм можно при продаже жилых комплексов с готовностью в 30%, при условии, что в них реализовано 10% квартир.