Как россиянам покупать недвижимость за границей в 2025 году

В 2024 году россияне вложили в зарубежную недвижимость, по оценкам крупных агентств, более $4 млрд. Лидеры по спросу — Турция, Сербия и Испания. Кто-то мечтает о доме у моря, кто-то ищет тихую гавань для капитала. Но путь к заветным квадратным метрам за рубежом — это не только красивые фото в каталоге, но и длинный список юридических, финансовых и визовых нюансов.

География мечты: куда смотрят россияне

Турция остается лидером по числу сделок. В Анталье «квадрат» стоит в среднем €1 500, а цены за 2024 год выросли на 15 %. Плюс — упрощенная процедура покупки и возможность получить ВНЖ или даже гражданство при крупных инвестициях. Минус — высокая конкуренция на рынке аренды.

Балканы (Сербия, Черногория) манят мягким климатом и близостью менталитета. В Будве квартира в сезон сдается по €80–100 за ночь, а налог на имущество — около 0,1 % в год.

Южная Европа (Греция, Кипр, Испания) остается престижным, но более дорогим выбором. Здесь важны нюансы: в Испании «золотая виза» закрыта, а в Греции пороги для инвесторов выросли.

Фото: www.freepik.com

Эмоции против калькулятора

По опросам международных риелторов, 54 % россиян признаются, что выбирают сердцем: вид на море, исторический центр, шум прибоя. Остальные считают доходность и потенциал роста.

• Доходность аренды в популярных туристических зонах — 4–6 % годовых.
• Потенциал роста цены в перспективных районах — 10–15 % за 3–5 лет.

Вывод: эмоции быстро греют душу, но холодная математика греет кошелек.

ВНЖ за покупку недвижимости: что работает в 2025 году

Программа «купил квартиру — получил ВНЖ» действует не везде. Вот краткий обзор актуальных условий:

• Испания — программа «золотой визы» закрыта с апреля 2025 года. Ранее порог был €500 000, теперь новых заявок нет; старые визы можно продлевать.
• Португалия — с октября 2023 года недвижимость исключена из «golden visa».
• Греция — работает, но с новыми порогами (от 250 тысяч евро).
• Кипр — ПМЖ (fast-track) за €300 000 в новую недвижимость.
• ОАЭ — «золотая виза» за AED 2 млн (~$545 000), дает 10 лет резидентства.
• Турция — гражданство за $400 000, объект нужно держать 3 года.

«В странах с зональными порогами (Греция) важно проверять, в какой «тариф» попадает объект. Ошибка в адресе — и путь к ВНЖ закроется.»
Совет от юриста компании iWorld

Юридика и бюрократия: играем в долгую

Даже в странах с простыми процедурами до 20 % сделок сопровождаются спорными моментами: от скрытых долгов до ограничений для иностранцев.

• Проверяйте титул собственности и наличие обременений.
• Используйте эскроу-счета — деньги уйдут продавцу только после регистрации права.
• Работайте с юристами, которые знают местное законодательство для нерезидентов.

Валютные риски: скрытая угроза

Один скачок курса на 10 % может добавить к цене квартиры миллион рублей и больше.

Практические советы, которые спасают сделки

1. Инфраструктура важнее мечты — дом без дорог, магазинов и медицины обесценится быстрее, чем вы успеете насладиться видом.
2. Смотрите на ликвидность — спрос через 5 лет может оказаться важнее, чем «вау-эффект» сегодня.
3. Уточняйте культурные особенности сделок — в одной стране аванс передают в руки, в другой — только через нотариуса.

История из жизни: как Ирина из Москвы купила «квадрат» в Турции

В начале 2025 года Ирина нашла апартаменты в Анталье за €150 000. Внесла аванс, оформила эскроу — и через месяц столкнулась с ослаблением рубля на 12 %. Квартира обошлась на ₽2 млн дороже, чем планировала.

«Если бы не эскроу, я бы ночами не спала, переживая, вернут ли деньги в случае срыва сделки», — рассказывает она. Теперь Ирина советует друзьям не подписывать ничего без юриста и валютного резерва.

Итог: формула безопасной покупки