Аналитика ЦБ РФ: что ждет рынок жилья в ближайшие годы

Центральный Банк России провел исследование рынка жилищного строительства страны и влияния на него таких масштабных событий как реформа закона о долевке и запуск нацпроекта «Жилье и городская среда». Аналитики перечисляют основные проблемы и риски отрасли в отчете «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства».

К чему приведет реформа долевого строительства и реализация национального проекта «Жилье и городская среда»

Пять рисков отрасли жилищного строительства в России

Около 80% от объема финансирования строительной отрасли в 2018 году пришлось на средства покупателей-дольщиков – 3,7 трлн из 4,7 трлн рублей. И только 1 трлн был профинансирован банками и собственными средствами застройщиков (0,6 и 0,4 трлн, соответственно). Реформа долевого строительства, призванная защитить клиентов от недобросовестных действий некоторых девелоперов, приведет к постепенному переходу на модель 100% кредитования банками, с помощью механизмов эскроу и проектного финансирования.

В ближайшие 2-3 года отрасли потребуется 4,5 трлн руб. финансирования, с десятикратным увеличением к 2024 году – до 6,4 трлн руб. Таким образом, застройщики станут крупнейшими должниками, обогнав прочих игроков других областей экономики.

Несмотря на то, что регулятор не отмечает недостаточности банковского капитала, существенное увеличение кредитной нагрузки и повышение риска станут причинами давления на устойчивость банковской системы страны. 

Согласно приведенным данным, текущий размер просроченной задолженности предприятий строительной отрасли достигает 21,7%. Кредитные организации неохотно сотрудничают с девелоперами.

Безболезненно перейти на проектное финансирование с использованием эскроу смогут только крупные и финансово-устойчивые застройщики

Уход с рынка

ЦБ прогнозирует всплеск числа слияний и поглощений – мелкие застройщики, не имеющие собственных средств на финансирование строительства, обанкротятся и уйдут с рынка, либо переформатируются в подрядчиков для крупных игроков. Данный тренд станет следствием отсутствия доступа к банковскому кредитованию, в особой зоне риска – региональные девелоперы.

По оценке аналитиков около трети текущих проектов – объекты с невысоким уровнем кредитной устойчивости, которые могут испытывать определенные проблемы при переходе на эскроу. Потеря определенного количества компаний выльется в сокращение строительных мощностей.

Повышение долговой нагрузки

Согласно целям нацпроекта «Жилье и городская среда», который реализуется в России с 2019 года и рассчитан на 5 лет, ежегодный объем жилищного строительства должен побить все исторические показатели и составить 120 млн кв. м к 2024 году, почти половина из которых (53 млн кв. м) должна быть профинансирована за счет ипотечных кредитов населения.

Наращивание выдачи ипотеки – ключевая инициатива национального проекта. Но обратной стороной предполагаемых темпов роста закредитованности граждан станет резкое сокращение сбережений с одновременным увеличение долговой нагрузки. По мнению Центробанка, основная масса новых кредитов будет использована для покупки квартир на вторичном рынке, а не в новостройках.

Снижение объемов ввода жилья

Отмечается, что в стране все еще ощущаются последствия кризиса 2014-2015 гг. Падение объемов строительства многоквартирных домов наблюдается три года подряд. В 2018 году в России достроили 75,3 млн кв. м жилья, это на 4,9% меньше, чем в 2017, и на 6,1% меньше, чем в 2016.

Эксперты не исключают продолжения тенденции, на застройщиков будет давить неопределенность рынка.

Основное сокращение предложения и ввода нового жилья в эксплуатацию придется на 2020-2021 года.

ЦБ РФ выделил 5 основных рисков для отрасли жилищного строительства в России

Рост цен на жилье

Сокращение предложения станет прямой причиной роста цен на жилье в новостройках. Дополнительно застройщики пересмотрят ценовую политику в связи с новым механизмом эскроу – разрыв между ценой квадратного метра на начальном этапе стройки и его стоимостью ближе к сдаче дома станет минимальным в подавляющем большинстве случаев. 

Рост цен на недвижимость заложен в самом нацпроекте «Жилье и городская среда» - в среднем на 6% ежегодно. При этом первые три года реализации программы подразумевают удорожание на 9% каждый год, с коррекцией к 2023-2024. При сравнении данного тренда с ожидаемым уровнем инфляции и прогнозируемым ростом доходов населения, регулятор отмечает несоответствие динамики и обозначает риск резкого снижения доступности жилья для населения.