Что будет с рынком недвижимости в 2026 году: ужесточение кредитных программ и новые вызовы для покупателей жилья

Начало 2026 года принесло рынку недвижимости ряд значимых изменений, которые затронут как заемщиков, так и застройщиков. Основные корректировки коснулись условий кредитования, ответственности девелоперов и размера коммунальных платежей.

Рынок недвижимости 2026: Новые правила ипотеки, рост платежей и отмена льгот для застройщиков

Корректировка льготных ипотечных программ

С февраля ужесточаются правила оформления «Семейной ипотеки». Теперь одна семья может получить только один такой кредит, причем супруги в обязательном порядке становятся созаемщиками. Это правило блокирует прежнюю возможность, когда муж и жена оформляли по отдельному льготному кредиту. Нововведение направлено на усиление социального характера программы, исключая ее использование для инвестиций или «донорских» схем с привлечением родственников.

Однако ограничение может затронуть и семьи, планирующие улучшение жилищных условий. Например, расширить жилплощадь, ранее купленную по льготной программе, уже не получится. Также важно учитывать это новшество вступающим в брак: если один из супругов уже использовал право на такую ипотеку в прошлом, новая семья не сможет ей воспользоваться.

Помимо этого, с января снижено возмещение банкам по льготным кредитам, что может привести к более строгим требованиям к заемщикам со стороны кредитных организаций. Также обсуждается, но еще не утверждено, дифференцирование ставок в зависимости от количества детей: повышение до 10-12% для семей с одним ребенком и понижение для многодетных.

Повышенная ответственность застройщиков

С конца декабря 2025 года завершил действие мораторий на финансовые санкции для застройщиков за срыв сроков сдачи объектов. Теперь компании будут нести материальную ответственность перед дольщиками за подобные задержки, которые, по данным, фиксируются в 20% строящихся домов. При этом продолжается обсуждение возможного сохранения моратория на штрафы, связанные исключительно с качеством отделочных работ.

Новые ограничения по кредитам на частные дома

Центральный банк с января ужесточил требования к выдаче кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Доля сильно закредитованных заемщиков (с долговой нагрузкой свыше 80% дохода) в портфеле таких ипотек банка теперь не может превышать 20% вместо прежних 25%. Аналогичные ограничения ужесточены и по нецелевым займам под залог недвижимости.

Рост нагрузки на кошельки собственников

С января 2026 года произошло внеплановое увеличение квартплаты, связанное с ростом НДС до 22%. По оценкам, платежи вырастут примерно на 1,7%. Основное же подорожание коммунальных услуг ожидается в октябре 2026 года. Рост тарифов будет региональным.

Ожидания рынка

Участники рынка ожидают дальнейшего снижения ключевой ставки, что может привести к удешевлению ипотеки и росту спроса. Однако дефицит новых проектов из-за приостановки застройщиками их запуска в 2025 году, на фоне потенциального роста спроса, способен создать upward-давление на цены. Также сохраняется актуальность поиска законодательных решений для проблем обманутых дольщиков и покупателей вторичного жилья.