Эскроу-счета: анализ влияния изменений в 214-ФЗ

Поделиться:
14.04.2019
Время чтения: 4 минуты

Строительную отрасль в ближайшие годы ждут существенные изменения, связанные с принятием поправок к закону о долевом строительстве (214-ФЗ). Правительством РФ утвержден ряд мер, направленных на защиту дольщиков, при этом бремя ограничений ляжет непосредственно на застройщиков.

Одним из самых существенных изменений, которые вступят в силу с 1 июля 2019 года, стал переход на обязательное использование эскроу-счетов в уполномоченных банках. Деньги дольщиков будут переводиться в финансовую организацию на специальные счета, и доступ к ним девелопер получит только после сдачи объекта в эксплуатацию. Финансирование строительства будет вестись исключительно на кредитные средства, соответственно, застройщику будет необходимо выплачивать проценты по кредитам, которые в текущих условиях компания могла бы не привлекать.

Эскроу-счета в России: анализ влияния изменений в 214-ФЗ от аналитиков PwC Россия — PR-FLAT.RU

Эскроу-счета в России: анализ влияния изменений в 214-ФЗ от аналитиков PwC Россия

Участники рынка столкнулись с рядом вопросов относительно практического применения нового метода взаиморасчетов, а также неопределённостью в части экономики проектов.

Свои прогнозы по развитию отрасли сделали многие специалисты, большая часть из которых предполагает увеличение стоимости квадратного метра жилья на 15-20% по отношению к текущей цене.

Крупное исследование так же провели эксперты PricewaterhouseCoopers (международная сеть компаний, предлагающих профессиональные услуги в области консалтинга и аудита). Команда PwC рассмотрела влияние применения эскроу счетов на примере двух типовых вариантов строительства:

  • точечная застройка (10 000 кв.м., срок строительства 2 года, очередей – 1, рентабельность при текущих условиях 12,6%);
  • комплексное освоение территории (300 000 кв.м., срок строительства 6,5 лет, очередей – 4, рентабельность при текущих условиях 9,6%)

За основу анализа были приняты следующие исходные данные:

  • застройщик обладает необходимыми правами на земельный участок под застройку;
  • финансирование расходов проекта в части собственных средств составляет 10% от планируемой стоимости строительства (минимальный норматив, в соответствии с 214-ФЗ);
  • цена продажи готовых квартир (строительство завершено) одинаковая.
Эскроу-счета в России: анализ влияния изменений в 214-ФЗ от аналитиков PwC Россия — PR-FLAT.RU

Эскроу-счета в России: анализ влияния изменений в 214-ФЗ от аналитиков PwC Россия

По результатам проведенных расчетов, были сделаны выводы о том, что использование эскроу-счетов увеличивает себестоимость проекта точечной застройки/комплексного освоения территории на 3,8 %/3,0 %, соответственно.

Применение нового метода взаиморасчетов приводит к:

  • наличию более длительного срока кредитной нагрузки, но при этом плавающей ставки кредитования, зависящей от обеспеченности кредита средствами от фактических продаж, поступивших в банк на эскроу счета;
  • отсутствию взносов в компенсационный фонд долевого строительства (1,2 % от цены сделки по продаже квартиры по договору долевого участия).

Эксперты отмечают, что реализации метода финансирования через банковское кредитование позволяет стабилизировать ход строительства – возведение объекта не будет зависеть от текущих продаж, что приведет к отсутствию просрочек в сдаче жилых комплексов в эксплуатацию.

Эскроу-счета в России: анализ влияния изменений в 214-ФЗ от аналитиков PwC Россия — PR-FLAT.RU

Эскроу-счета в России: анализ влияния изменений в 214-ФЗ от аналитиков PwC Россия

Снижение рентабельности застройщики будут компенсировать отсутствием больших скидок на начальном этапе строительства. При этом покупателям станет недоступно выгодное приобретение жилья на стадии «котлована».

В PwC отмечают, что результаты проведенного анализа напрямую зависят от используемых допущениях, и могут достаточно существенно отличаться от результатов по конкретным проектам и для конкретных девелоперов.

Вернуться в Блог Поделиться:


Подписка:

Ипотечный калькулятор

Ипотечный калькулятор не является рекламой чьих-либо финансовых услуг, это лишь инструмент для расчета, не основанного на конкретном банковском продукте, исходя из вводимых пользователем данных.

Сумма кредита  
Ежемесячный платеж  
Онлайн-заявка на ипотеку
Оставьте заявку и получите оптимальные варианты от компаний-партнеров

Ипотечный калькулятор не является рекламой чьих-либо финансовых услуг, это лишь инструмент для расчета, не основанного на конкретном банковском продукте, исходя из вводимых пользователем данных.

Спасибо за заявку!