Эскроу-счета: анализ влияния изменений в 214-ФЗ
Строительную отрасль в ближайшие годы ждут существенные изменения, связанные с принятием поправок к закону о долевом строительстве (214-ФЗ). Правительством РФ утвержден ряд мер, направленных на защиту дольщиков, при этом бремя ограничений ляжет непосредственно на застройщиков.
Одним из самых существенных изменений, которые вступят в силу с 1 июля 2019 года, стал переход на обязательное использование эскроу-счетов в уполномоченных банках. Деньги дольщиков будут переводиться в финансовую организацию на специальные счета, и доступ к ним девелопер получит только после сдачи объекта в эксплуатацию. Финансирование строительства будет вестись исключительно на кредитные средства, соответственно, застройщику будет необходимо выплачивать проценты по кредитам, которые в текущих условиях компания могла бы не привлекать.
Эскроу-счета в России: анализ влияния изменений в 214-ФЗ от аналитиков PwC Россия
Участники рынка столкнулись с рядом вопросов относительно практического применения нового метода взаиморасчетов, а также неопределённостью в части экономики проектов.
Свои прогнозы по развитию отрасли сделали многие специалисты, большая часть из которых предполагает увеличение стоимости квадратного метра жилья на 15-20% по отношению к текущей цене.
Крупное исследование так же провели эксперты PricewaterhouseCoopers (международная сеть компаний, предлагающих профессиональные услуги в области консалтинга и аудита). Команда PwC рассмотрела влияние применения эскроу счетов на примере двух типовых вариантов строительства:
- точечная застройка (10 000 кв.м., срок строительства 2 года, очередей – 1, рентабельность при текущих условиях 12,6%);
- комплексное освоение территории (300 000 кв.м., срок строительства 6,5 лет, очередей – 4, рентабельность при текущих условиях 9,6%)
За основу анализа были приняты следующие исходные данные:
- застройщик обладает необходимыми правами на земельный участок под застройку;
- финансирование расходов проекта в части собственных средств составляет 10% от планируемой стоимости строительства (минимальный норматив, в соответствии с 214-ФЗ);
- цена продажи готовых квартир (строительство завершено) одинаковая.
Эскроу-счета в России: анализ влияния изменений в 214-ФЗ от аналитиков PwC Россия
По результатам проведенных расчетов, были сделаны выводы о том, что использование эскроу-счетов увеличивает себестоимость проекта точечной застройки/комплексного освоения территории на 3,8 %/3,0 %, соответственно.
Применение нового метода взаиморасчетов приводит к:
- наличию более длительного срока кредитной нагрузки, но при этом плавающей ставки кредитования, зависящей от обеспеченности кредита средствами от фактических продаж, поступивших в банк на эскроу счета;
- отсутствию взносов в компенсационный фонд долевого строительства (1,2 % от цены сделки по продаже квартиры по договору долевого участия).
Эксперты отмечают, что реализация метода финансирования через банковское кредитование позволяет стабилизировать ход строительства – возведение объекта не будет зависеть от текущих продаж, что приведет к отсутствию просрочек в сдаче жилых комплексов в эксплуатацию.
Эскроу-счета в России: анализ влияния изменений в 214-ФЗ от аналитиков PwC Россия
Снижение рентабельности застройщики будут компенсировать отсутствием больших скидок на начальном этапе строительства. При этом покупателям станет недоступно выгодное приобретение жилья на стадии «котлована».
В PwC отмечают, что результаты проведенного анализа напрямую зависят от используемых допущениях, и могут достаточно существенно отличаться от результатов по конкретным проектам и для конкретных девелоперов.