Как государство планирует забрать под свой контроль рынок арендного жилья

Согласно данным аналитики, до 90% жилья в России сдается арендодателями без уплаты подоходного налога в размере 13% от прибыли. Власти намерены решить этот вопрос через внедрение жестких мер контроля за рынком уже с 2021 года.

Рынок аренды жилья перейдет под контроль государства совсем скоро

Минстрой готовит законопроект, ужесточающий процесс сдачи жилья в аренду: к концу текущего года в России появится информационная система учета договоров найма жилья. Более того, власти возродят практику доходных домов.

Подробно рассказываем о всех инициативах и их последствиях.

Контроль за рынком аренды

Планируется, что ни одна сделка по сдаче-аренде квартиры не будет заключаться без ее фиксации в реестре новой информационной системы учета договоров. При этом все собранные данные будут автоматически передаваться в налоговую.

Отмечается, что легализация арендного рынка - одна из целей федерального проекта «Жилье». В правительстве утверждают, для честных арендодателей будет создан благоприятный налоговый режим.

Основным плюсом инициативы для участников рынка называют дополнительную безопасность.

Как будет устроена новая система?

Конкретные меры власти еще не озвучили, но сообщается о ряде таких возможных нововведений, как:

- появление типового договор найма, защищающего права арендатора,
- создание единого онлайн-реестра собственников, сдающих жилье в аренду,
- создание госкомпании, которая будет выступать посредником между сторонами сделок,
- определение размера штрафов за непредоставление данных о сдаче объекта в аренду,
- создание черного списка собственников, уклоняющихся от налоговой ответственности.

Подразумевается, что контроль будет введен в регионах плавно с установлением переходного периода.

Представители риелторского сообщества уже скептически оценили планы государства.

Последствия для рынка

Как отреагирует рынок аренды на усиление надзора? Многие эксперты сходятся во мнении - конечно, повышением цен.

Таким образом, бремя налогообложения ляжет на плечи квартиросъемщиков, так как арендодатели просто заложат расходы по бюджетным отчислениям в тарифы.

Особое напряжение новые правила могут создать на фоне падения доходов россиян, которое усугубилось пандемией и ее последствиями.

Некоторые специалисты склонны считать, что резкого скачка стоимости арендного жилья в России не произойдет. Цены не могут вырасти на 12-15%, помешает баланс спроса и предложения, подчеркивают аналитики.

Отдельные вопросы вызывает план по созданию организации-контроллера и посредника - в таком случае на рынке может быть создана монополия некой госструктуры или аффилированной с госорганами компании.

Как арендодателей заставят проходить регистрацию?

Основной сложностью в создании единой информационной системы станет стимулирование собственников, сдающих квартиры в аренду, передавать свои данные в общую базу. При этом с технической стороны вопросов возникнуть не должно - в России уже действуют платформы, позволяющие различным ведомствам взаимодействовать и обмениваться информацией.

Прогнозируется, что в первое время арендодателям будет предложена низкая ставка налога, как минимум, не более 4-5%.

Напомним, что уже сейчас сдающие жилье в аренду могут получить статус самозанятых и платить в бюджет 4% от дохода вместо 13% НДФЛ.

Спустя некоторое время, после аккумулирования существенной базы собственников, власти могут пойти на увеличение налоговой ставки.

Кроме этого государство может стимулировать легализацию рынка через такие инструменты как, гарантии от неплатежей для арендодателей, страхование от досрочного расторжения договора в одностороннем порядке и др.

Возвращение доходных домов

Мы уже рассказывали о том, что на данный момент в России идет строительство арендных домов, за реализацию которых отвечает ДОМ.РФ. В 2020 году некоторые из них уже вышли на рынок.

Если говорить об объемах, то на сегодняшний день госкорпорация инвестировала в 458 тыс. кв. м. жилья в Москве, Воронеже, Екатеринбурге, Тобольске и других городах на общую сумму 46,9 млрд руб. В переводе на единицы недвижимости - это около 9 тыс. квартир и апартаментов.

Современные арендные дома в России — это квартиры, выкупленные юридическим лицом или построенные в партнёрстве со строительной компанией, с ремонтом, меблировкой и бытовой техникой. Договора аренды заключаются также с юрлицом.

Масштабирование инициативы

Параллельно власти обсуждают возможность расширения практики «цивилизованной» аренды.

Так, например, президент Фонда «Институт экономики города», член Общественной палаты при Минстрое Надежда Косарева предложила разработать стандарты проектного и ипотечного кредитования юридических лиц, на цели развития сегмента доходных домов. Решением вопроса могут заняться Минстрой, ДОМ.РФ и Банк России. Для регионов подготовят методические рекомендации по созданию доступного наёмного жилья.

Дополнительно простимулировать частных инвесторов планируется через налоговые льготы. Застройщикам за реализацию подобных проектов будут предлагать земельные участки, особые условия при подключении к сетям.

Бюджетная поддержка даст юрлицам возможность опускать тарифы на аренду ниже рыночной - дисконт может достичь 70%, отмечает Косарева, ссылаясь на расчеты ведомства.

Вопросы к инициативе

Арендные дома должны стать прекрасной альтернативой существующему, практически нелегальному рынку. Но к «светлому будущему» есть несколько насущных вопросов.

Во-первых, самый важный - цены. Несмотря на представленные чиновниками расчеты, реальность такова, что, например, величина арендной платы в домах от ДОМ.РФ в Москве превышает среднерыночную на 25%. Аналогичную ситуацию прогнозируют и в Екатеринбурге, когда в 2023 году будет введен в эксплуатацию первый дом с квартирами в найм. Снижение стоимости приведет к падению доходов инвесторов, которые не готовы к убыткам.

Во-вторых, рынок озабочен формированием монополии. Институты развития, застройщики и банки способны полностью вытеснить частников и мелких участников рынка. Помимо арендодателей, которые уклоняются от налогов, пострадают и законопослушные собственники, а также те, для кого аренда - единственный источник доходов.

В-третьих, как реализуют инструмент доходных домов регионы? Не все готовы работать в этом направлении.

Напомним, что согласно планам Минстроя, к 2023 году в стране построят 30 млн. кв. м жилья под аренду.