Как перепродать квартиру в новостройке до сдачи дома
Бывает, что у людей меняются жизненные планы или они изначально рассматривают участие в долевом строительстве как инвестицию и хотят перепродать квартиру, не дожидаясь сдачи дома. Но поскольку объект собственности физически и юридически еще не создан, продать его нельзя, но можно переуступить права на него. Разбираемся, как это сделать правильно.
Пока квартира не достроена, можно продать не саму недвижимость, а права на ее получение
Договор цессии и его особенности
Взаимоотношения между застройщиком и дольщиком регулируются договором долевого участия (ДДУ). С того момента, как он заключен и зарегистрирован, и до тех пор пока не подписан передаточный акт на квартиру, дольщик обладает правом требования жилья у застройщика. Если в этот промежуток времени возникает необходимость продать недостроенную квартиру, он переуступает это право третьему лицу.
Такой вид соглашения называется цессия – переуступка прав требования. Заключая его, следует учитывать ряд моментов.
- Продавец (цедент) уступает покупателю (цессионарию) не только права, но и все обязанности по ДДУ и риски.
- ДДУ после заключения договора переуступки передают новому дольщику, но условия его остаются прежними. Внести в него изменения, дополнения нельзя.
- Продавец не отвечает за застройщика. Если после передачи прав возникнут проблемы со строительством, новый правообладатель не сможет предъявить претензии человеку, переуступившему ему право на квартиру.
Кто может перепродать квартиру по переуступке
Законное право переуступить квартиру в новостройке есть:
- у дольщика – физического лица;
- у инвестора или подрядных организаций, то есть у юридических лиц, с которыми застройщик расплачивается квадратными метрами за товары/работы/услуги.
Переуступка прав на квартиру по ДДУ так же безопасна, как и сам договор долевого участия
С кем переуступку нужно согласовать
Чтобы с продажей недостроенной квартиры не было проблем, перед заключением договора цессии получите письменное согласие всех заинтересованных сторон.
- Девелоперской компании. Обычно это требование прописано в ДДУ.
- Банка (если выплачиваете ипотеку). Для этого нужно полностью рассчитаться по кредиту. Долг может погасить как предыдущий владелец, так и новый (по соглашению с банком).
- Второго супруга. Необходимо, если на момент заключения ДДУ супруги состояли в зарегистрированном браке.
Порядок подписания договора цессии
Согласовав переуступку прав, продавец и покупатель подписывают соглашение. В нем содержится:
- договор, по которому уступаются права (в нашем случае – зарегистрированный ДДУ со всеми реквизитами);
- полная информация о предмете сделки (должна полностью соответствовать прописанным в ДДУ характеристикам);
- стоимость договора;
- пункт о том, что квартира полностью оплачена;
- обязанность продавца зарегистрировать данное соглашение и передать его новому правообладателю вместе с оригиналом ДДУ.
Если продавец – физическое лицо и переуступает права за 100 % оплату, в соглашении цессии дополнительно указывают, через какое время деньги поступят продавцу, и какой вариант оплаты будет использован:
- на расчетный счет (указываем реквизиты);
- наличными;
- аккредитив в банке (аккредитив – это гарантия оплаты для продавца и спокойствия за свои деньги – для покупателя).
Если предусмотрена оплата переуступки наличными, в соглашение желательно включить пункт о том, что деньги поступят продавцу после регистрации договора цессии в Росреестре через МФЦ.
Если оплата части стоимости идет за счет кредита, в соглашении об уступке указывают полное наименование и реквизиты кредитующей финансовой организации, сумму собственных средств покупателя и отдельно сумму заемных средств (ипотека).
Государственная регистрация переуступки
Для регистрации в Росреестре к подписанному сторонами договору цессии (4 экземпляра) прилагают:
- зарегистрированный в Росреестре оригинал ДДУ (на нем должна стоять синяя печать регистратора и номер);
- письменное согласие девелопера или печать и подпись представителя застройщика на соглашении об уступке;
- документы из банка об оплате ДДУ или переходе долга к новому правообладателю;
- кредитный договор или его копия из банка, если сделка ипотечная;
- нотариально заверенное согласие супруга (если нужно);
- паспорта сторон (для физических лиц);
- платежное поручение или его заверенную копию об уплате 175 рублей государственной пошлины за переход прав требования по ДДУ (отдельно оплачивают продавец и покупатель).
Если продавец – юридическое лицо, дополнительно прилагают:
- доверенность и ее копию на лицо, подающее документы от имени продавца (ООО, ПАО, ЗАО и т. д.);
- справку о том, что сделка некрупная.
После проверки пакета документов соглашение зарегистрируют. В назначенный день Вам необходимо будет его забрать и вместе с оригиналом ДДУ передать новому владельцу квартиры.
Если сумма, полученная за переуступку прав, превышает указанную в ДДУ, не забудьте заплатить налог на разницу.
Договор переуступки нельзя заключать, если ДДУ не зарегистрирован
Памятка покупателю недостроенной квартиры
Покупателю такой квартиры в новостройке стоит обратить внимание еще на ряд моментов.
- Внимательно изучите ДДУ, проверьте, чтобы на нем стоял штамп регистрационного органа, были указаны номер и дата регистрации.
- Запросите у продавца документы, подтверждающие, что он полностью расплатился по ДДУ. По закону Вы может взять на себя долг продавца, но это нужно согласовать с застройщиком, если квартира приобреталась в рассрочку, или с банком, если оформлена ипотека.
Переуступать права на жилье в новостройке выгоднее всего на последних этапах строительства. В этом случае Вы можете не только решить финансовые проблемы, но заработать на разнице в цене. Вторая же сторона гарантированно получает новую квартиру в ближайшее время.