Новостройки с эскроу: что нужно знать покупателям
С 1 июля 2019 года в России заработали поправки к закону о долевом строительстве, направленные на защиту интересов покупателей квартир в новостройках. Еще не все жилые проекты переведены на новую модель финансирования с использованием эскроу-счетов, но их количество растет с каждым днем.
Купить квартиру в новостройке с эскроу от застройщика: безопасность, нюансы
Разбираемся, как влияют новые правила на покупку квартиры и что нужно знать покупателю.
Что такое эскроу-счет и зачем он нужен?
Мы рассказывали о счетах эскроу и сравнивали новый механизм с тем, что действовал ранее и продолжает распространяться на стройки в высокой степени готовности, в одной из прошлых статей. Поэтому, лишь кратко напомним основной принцип действия.
Эскроу (от англ. escrow — «депонирование») в строительстве - это специальный счет, открытый в уполномоченном банке, на который покупатель переводит деньги за квартиру после подписания и регистрации договора. Как только дом сдан, девелопер получает доступ к накопленным средствам, если по каким-либо причинам объект не достроят – дольщик получает свои деньги назад.
На какие средства застройщик ведет строительство? Финансирование осуществляют кредитные организации, то есть компании могут реализовывать проекты только на заемные средства.
Где открыть эскроу-счет?
Перейдем к практическим вопросам, которые часто возникают у покупателей новостроек после введения новых обязательных правил.
Первый, и самый распространенный - как и где открыть специальный счет?
Счета эскроу открываются только в том банке, который кредитует строительство конкретного дома. Вам, как покупателю, не нужно искать уполномоченные финансовые организации и самостоятельно проводить процедуру оформления.
Важно! Оформить ипотеку по-прежнему можно в любом банке, чьи условия являются самыми выгодными для покупателя. Но не лишним будет поинтересоваться о наличии льготных ставок для будущих новоселов, при получении ссуды в банке-партнере застройщика.
Как происходит сделка по покупке квартиры с эскроу?
Отличий от «старой» процедуры немного.
Покупатель получает одобрение по ипотеке в банке, после чего заключает договор долевого участия с застройщиком, в котором указывается, что расчет между сторонами проводится с использованием эскроу. После регистрации прав в Росреестре, дольщик бесплатно открывает спецсчет, предоставляя в банк паспорт и оригинал ДДУ.
При несовпадении ипотечного банка и банка-партнера застройщика, первый совершает безналичный перевод средств на указанные в договоре реквизиты.
Доступ к денежным средствам заблокирован как для покупателя, так и для девелопера. Получить полную оплату за проданные квартиры застройщик может только после сдачи дома в эксплуатацию.
Почему эскроу - это безопасно?
Деньги дольщиков законодательно защищены при негативным сценариях.
В случае банкротства строительной компании или задержки сроков реализации проекта более, чем на 6 месяцев, покупателям возвращается полная сумма средств, размещенных на счетах эскроу.
Дополнительно, деньги страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн рублей.
Минусы новостроек с эскроу для покупателей
Несмотря на такие важные преимущества нового законодательства, как предоставление гарантии сохранности средств дольщиков и возможное ускорение сроков строительства жилых комплексов, существуют и минусы. Среди них:
Рост цен на квартиры в новостройках. Застройщики включают в себестоимость затраты на обслуживание банковских кредитов - выплату процентов, выплату зарплат персоналу, ответственному за организацию работы с финансовыми учреждениями.
Заморозка средств. Постройка дома не быстрый процесс, занимающий несколько лет. Большинство покупателей используют ипотеку для покупки жилья и выплачивают по ней проценты с момента заключения кредитного договора. В случае негативного исхода, несостоявшимся новоселам возвращают лишь ту сумму, которая была внесена на эскроу счет. Расходы по обслуживанию ссуды не компенсируются.