Новый механизм: открытие эскроу-счетов и их ограничения
С 1 июля 2019 года взаимоотношения между застройщиками и дольщиками будут выстраиваться по новым правилам. Одним из условий заключения ДДУ станет использование эскроу-счета. Разбираемся, что это такое, чем новая схема покупки квартиры отличается от старой, сложно ли будет на нее перейти и кто от этого выиграет.
ЧТО ТАКОЕ ЭСКРОУ-СЧЕТ
Эскроу (от англ. escrow) – специальный банковский счет, средства на котором хранятся до момента выполнения сторонами взятых на себя обязательств. При заключении ДДУ – до тех пор, пока дольщик полностью не рассчитается за жилье, а застройщик – не передаст клиенту готовую квартиру.
Банк в данной операции выступает в роли посредника, который обеспечивает сохранность средств и минимизирует риски сторон. Он, по сути, замораживает эти деньги – не использует их в обороте и не начисляет проценты.
Чтобы работать со счетами эскроу, банковское или кредитное учреждение должно получить аккредитацию Центрального банка.
Покупка недвижимости через эскроу-счет – общемировая практика
ЧЕМ НОВАЯ СХЕМА ПОКУПКИ КВАРТИРЫ ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ СТАРОЙ
По существующим сегодня правилам покупатель квартиры в новостройке выступает в роли соинвестора. Он перечисляет деньги на счет строительной компании, и та использует их по своему усмотрению. Если застройщик по каким-либо причинам сходит с дистанции и не достраивает дом, дольщик может остаться и без жилья, и без денег.
Новая схема работы предусматривает, что платежи дольщиков за возводящееся жилье поступают и накапливаются на эскроу-счете и застройщик к нему доступа не имеет. Если он выполнит свои обязательства, банк перечислит ему деньги, не выполнит – вернет покупателю.
Пока средства лежат на эскроу-счете, ими не может распоряжаться не только застройщик, но и покупатель. Он не может просто так отказаться от строящейся квартиры и забрать деньги. Законное право вернуть их появится лишь в том случае, если строительная компания просрочит сдачу дома более чем на 6 месяцев или вообще не достроит его.
Эскроу-счета рассматривают как механизм, способный решить многолетнюю проблему «обманутых дольщиков»
ПРОЦЕДУРА ОТКРЫТИЯ СЧЕТА ЭСКРОУ
Рассмотрим пошагово, как действовать, если Вы решили купить квартиру в строящемся жилом комплексе через эскроу-счет.
- Заключаете с застройщиком договор долевого участия, в котором прописываете, что оплата за жилье будет произведена через счет эскроу.
- Регистрируете ДДУ в Росреестре.
- Заключаете трехсторонний договор с участием застройщика и банка, уполномоченного Центробанком работать с эскроу-счетами. Как правило, это учреждение, кредитующее застройщика.
- Вносите деньги на счет. Если покупаете квартиру в ипотеку, то средства перечисляет банк, выдавший кредит, а Вы рассчитываетесь с кредитором по обычной схеме.
- Ждете, когда будет завершено строительство.
Договор об открытии эскроу-счета заключают на период строительства (окончание определяют исходя из запланированной даты ввода объекта в эксплуатацию) + 6 месяцев.
Деньги, которые можно получить только после завершения строительства, – дополнительный стимул сдать дом вовремя
ЧТО ВЫИГРЫВАЕТ ДОЛЬЩИК
Покупатели жилья в новостройках получат гарантии того, что застройщик выполнит свои обязательства. По крайней мере, всегда будет возможность вернуть вложенные средства.
Помимо того деньги на эскроу-счетах страхуют и на случай банкротства банка – в этом случае они будут переведены на аналогичный счет в другом финансовом учреждении.
КАК НОВОВВЕДЕНИЕ ОТРАЗИТСЯ НА ЗАСТРОЙЩИКАХ
Поскольку застройщики больше не смогут инвестировать деньги дольщиков в новостройку, им придется брать кредиты в банках.
Эксперты считают, что это приведет к вытеснению с рынка жилья мелких и нестабильных девелоперских компаний. Они также прогнозируют рост цен на квадратный метр, поскольку все издержки по строительству теперь будут ложиться только на девелопера.
Более 55 банков России уже сейчас проводят сделки по приобретению жилья с помощью эскроу-счетов. У тех, кто покупает недвижимость сегодня, есть уникальная возможность сделать это по новым правилам или воспользоваться привычной схемой.