Рассказываем подробно, во что выгоднее инвестировать сегодня — в готовые квартиры или варианты от застройщика. Как выбрать доходный объект для вложения денег в период низкой доходности банковских депозитов и нестабильного курса валют.
Выбираем недвижимость для инвестиций в 2021 году: вторичка или новостройка
Для каждого типа инвестиций существует ряд преимуществ и недостатков, свои факторы риска и размер ожидаемой доходности. Обсудим эти параметры в нашей статье.
Несмотря на переход строительной отрасли на проектное финансирование, вызвавшее снижение разницы между ценой жилья на этапе «котлована» и на стадии готовности, данная дельта все же существует и позволяет инвесторам получить рост актива в размере 15-30% за 2-4 года (время реализации). Более того, тенденции последнего времени показывают — стоимость квартир в новостройках растет быстрее, чем на вторичке.
Дополнительным плюсом инвестиций в новостройки является тот факт, что такое жилье сдается в аренду по более высоким ежемесячным ставкам. При прочих равных (расположение, метраж, планировка) квартиры в старом фонде будут проигрывать в цене на арендном рынке вариантам в современных ЖК.
Также стоит учесть, новостройки ликвиднее прочих объектов недвижимости. Согласно данным участников рынка, покупатели охотнее рассматривают более свежую квартиру, нежели жилье в морально устаревших домах.
Добавим, покупка новостройки — простой и безопасный процесс с юридической точки зрения.
Инвестиции в жилье от застройщика связаны с определенными рисками. Во-первых, если при расчете рентабельности покупатель недвижимости принимает во внимание ряд расходов, в том числе связанных с привлечением кредитования, то инвестор, приобретающий строящееся жилье, должен учесть дополнительно вероятность переноса срока сдачи дома.
Требуется досконально изучить проект, отметить все особенности развития района, перспективы реализации инфраструктурных объектов. Такой анализ поможет спрогнозировать примерную динамику цен. Однако, не стоит забывать, что в случае с будущими планами, реальность не всегда будет совпадать с ожиданием — в этом заключается еще один недостаток и риск инвестиций в новостройки.
Доходность инвестиций в строящиеся объекты напрямую зависит от различных факторов: класс жилья, площадь квартиры, расположение и других. Более точные расчеты позволит сделать анализ объектов, аналогичных интересующему.
Также существует ряд рекомендаций по подбору:
За прошлый год первичное жилье в среднем прибавило в цене по разным оценкам от 10% до 20%. Отдельные новостройки подорожали значительней. Прогноз на первую половину 2021 года — прирост цен на 5-7%.
Многие специалисты советуют присмотреться к готовым вариантам для инвестиций в случае, если планируется сдавать жилье в аренду. Таким образом, можно выбрать из большого количества объектов в развитых районах со всей необходимой инфраструктурой. Исключается необходимость ждать сдачу дома в эксплуатацию, во многих случаях исчезает риск снижения ликвидности недвижимости из-за новых строек вокруг.
Вторичный рынок предлагает покупателям больший выбор, в том числе и квартир с хорошим готовым ремонтом.
Сделки со вторичным жильем требуют серьезного подхода и юридической подготовки. Существует множество нюансов: несколько собственников, доли несовершеннолетних, наличие арестов, судебных разбирательств и прочих ограничений.
Если квартира расположена в старом доме, многие проблемы, связанные, например, с коммуникациями, будут выявляться позже и потребуют личных трат на устранение.
Отметим, что инвестиции на данном рынке недвижимости больше подходят для тех, кто планирует лишь сохранить накопления, не ожидая высокой доходности. Средняя окупаемость таких квартир в настоящее время достигает 20 лет, а ежегодная доходность в стандарт-сегменте примерно 3-4%.
В 2020 году цены на вторичку уверенно росли вслед за новостройками, но более умеренными темпами. Аналитики говорят о приросте в 4-10%. В первые шесть месяцев 2021 года ожидается увеличение цен за квадратный метр на 3-4%.