Анализ цен на вторичке и в новостройках: что выгоднее?

Какую квартиру купить – в новостройке или на вторичке? Этот вопрос в первую очередь встает при планировании такой серьезной сделки как приобретение жилья.

Мы уже сравнивали плюсы и минусы покупки квартиры в новом жилом комплексе и на вторичном рынке, качественные характеристики каждого варианта. А в этой статье расскажем о ценах на квартиры в Екатеринбурге, их их уровне, и подсчитаем разницу в переплате при покупке в ипотеку жилья в новостройке и на вторичке.

Что выгоднее: квартира в новостройке или на вторичке? 

Разница цен на квартиры в новостройке и на вторичке

Общая статистика

Актуальные данные статистики цен на недвижимость в Екатеринбурге говорят о том, что стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке сейчас ниже, чем в строящихся домах. 

Так, например, по данным аналитики Уральской палаты недвижимости 1 кв.м. на вторичке в среднем оценивается в 72 611 руб. (по состоянию на 1 июля 2019 года), что соответствует приросту за первые шесть месяцев текущего года на 2,3%. По другим данным стоимость квадратного метра еще в мае составляла 73 920 руб., что уже на 1 309 руб. отличается от калькуляции УПН.

Динамика цен и их текущий уровень на первичном рынке также отличается в разных отчетах. По одним данным средняя цена за квадратный метр в новостройке Екатеринбурга составляет 73 236 руб. (средняя цена за май 2019), по другим – 76 522 руб. (на 1 июня 2019 года). Разница существенна и составляет 3 286 руб. 

Все рассматриваемые цифры относятся к III кварталу 2019 года и, несмотря на разные методики вычисления средней величины, в целом, становится очевидным, что стоимость квартир в новых жилых комплексах примерно соответствует ценам на вторичном рынке. При этом, конечно, нельзя делать выводы относительно своего личного выбора только по данным статистики, приведенные значения полезны для общего анализа рынка и отслеживания динамики.

За что платим?

Общие статистические данные не могут быть полностью справедливыми для каждого отдельно взятого микрорайона города, класса жилья и объекта. Каждая ситуация будет индивидуальна, и, сравнивая предложения в новостройках и на вторичном рынке, стоит придерживаться своих личных критериев и ограничений.

Узнать, как складывается цена на квартиры в новостройках, Вы можете в нашей отдельной статье.

В целом, покупатели новостроек делают выбор в пользу новых комплексов, прежде всего, из-за их новизны, современных технологий и удобств. К ним относятся: 

- благоустроенные и безопасные дворы,

- наличие паркингов и автостоянок,

- продуманные места общего пользования,

- широкий выбор функциональных планировок,

- возможность сделать ремонт по своему вкусу,

- современная инженерия.    

Разница цен на первичку и вторичку одинакового класса жилья, будет существенно отличаться при сравнении двух разных районов города. Так, стоимость метра на вторичном рынке в центре Екатеринбурга будет значительно превышать средний уровень цен, что особенно актуально для домов рядом со станциями метро. То же касается и новостроек. Соответственно, сравнивая цены на квартиры необходимо при их схожести в расположении относительно центра города, транспортных магистралей и метро.

Цены на квартиры в Екатеринбурге дороже в домах рядом с центральными станциями метро

Самым дорогим жильем в Екатеринбурге являются квартиры недалеко от станций метро «Площадь 1905 года», «Геологическая», «Динамо». Цены ниже на квартиры в районе станций «Проспект Космонавтов», «Уралмаш», «Машиностроителей».

Покупка квартиры в ипотеку

Особое внимание перед выбором квартиры в новостройке или вторичке следует уделить вопросу расчета и выгоды по ипотеке. 

Согласно последним данным рынка в России только в 7 городах страны выгодно приобрести в ипотеку вторичное жилье, и Екатеринбург не в их числе. Конечно, не стоит забывать об обобщенности таких исследований. 

Допустим, Вы рассматриваете несколько вариантов - как в новостройках, так и на вторичном рынке и для приобретения недвижимости планируете оформить жилищных кредит.

При этом ставки по ипотеке действительно на данный момент ниже на первичное жилье, чем на вторичку (в среднем на 0,2 п.п.), а в связи с отсутствием большой разницы в стоимости квадратного метра при прочих равных, это становится решающим фактом с точки зрения экономической выгоды.

Предположим, что выбор стоит между двумя квартирами (новостройка и вторичка) по сходной цене и площади, либо с небольшой разницей которой можно пренебречь. Сделаем расчет по покупке в ипотеку квартиры стоимостью 4 млн руб. с первоначальным взносом 20% и сроком кредита – 20 лет:

	Сумма кредита, руб.	Ставка по ипотеке	Переплата, руб.
Новостройка	3 200 000	10,60%	4 467 556
Вторичка		10,80%	4 364 658

Разница в переплате за вторичку в сравнении с переплатой за новостройку составит 102 898 руб.

Дополнительные факторы

Существуют прочие индивидуальные факторы, влияющие на разницу между стоимостью квартиры на первичном и вторичном рынках с точки зрения каждого отдельного покупателя.

Выбирая квартиру в новостройке или на вторичке, следует отталкиваться от совокупности критериев - учесть цены и качественные характеристики

Ремонт в квартире

Стоимость жилья на вторичке также напрямую будет зависеть от ее ремонта и его состояния. Если Вы планируете переделать все с нуля или провести масштабную реновацию – учтите, что в цену квартиры скорее всего уже будут включены затраты предыдущих владельцев.

Аренда жилья

Дополнительно стоимостная разница между новостройкой и вторичкой должна включать для Вас возможные расходы на временное жилье, в ожидании срока сдачи жилого комплекса.

Подводя итог, стоит отметить следующие моменты:

- разница в стоимости квартир в новостройках и на вторичном рынке в Екатеринбурге не велика, согласно обобщенным данным рынка,

- аналитика не может быть ориентиром для каждого отдельного выбора покупателя,

- цены на квартиры будут зависеть от множества факторов - стоит установить свои индивидуальные критерии и ограничения,

- не забывайте о качественных характеристиках дома и квартиры,

- не стоит забывать, что конечная цена за недвижимость будет включать такие расходы как обслуживание ипотечного долга, ремонт и аренда временного жилья.