Эскроу счета: что это и как они будут использоваться в процедуре покупки квартир в новостройках?
Новые поправки, принятые к закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», обязуют застройщиков использовать в расчетах с покупателями квартир в новостройках специальные счета эскроу.
В рамках сферы жилищного строительства эскроу счет – это специальный счет, на котором средства, привлеченные по договорам долевого участия (ДДУ) будут блокироваться уполномоченным банком, до момента наступления определенных условий, а именно – до сдачи нового жилого комплекса в эксплуатацию.
Принципиальное отличие нового механизма с использованием эскроу счетов в том, что застройщики не смогут тратить денежные средства покупателей на финансирование строительства. Расходы на возведение жилых комплексов будут покрываться кредитными средствами, привлеченными в уполномоченных банках.
Переход на эскроу счета на данный момент не отменяет долевку, застройщики и покупатели по-прежнему будут заключать договор участия в долевом строительстве (ДДУ).
Использование эскроу счетов в долевом строительстве станет обязательным с 1 июля 2019 года
Схема реализации квартир в новостройках будет следующая:
- компания застройщик и дольщик заключают ДДУ, в котором прописывается использование эскроу счета, через который будут осуществлены расчеты,
- открывается эскроу счет, на который переводятся денежные средства в размере стоимости квартиры, в том числе заемные средства, если квартира в новостройке покупается в ипотеку,
- после подписания акта-приема передачи квартиры в новостройке дольщиком и застройщиком, последний получает доступ к средствам, ранее зачисленным на эскроу счет.
Таким образом, для покупателей процесс оформления сделки по приобретению квартир в новостройках практически не меняется.
При этом застройщики вынуждены существенно пересмотреть свой подход к расчету экономической составляющей проектов, а также перестроить множество внутренних бизнес процессов. Для финансирования строительства девелоперы обязаны заключать с уполномоченным банком договор на открытие кредитной линии, а после введения жилого комплекса в эксплуатацию и сдачи квартир, размороженные средства с эскроу счетов могут быть направлены на погашение обязательств перед финансовой организацией.
Изменения в 214-ФЗ призваны минимизировать риск мошенничества со стороны недобросовестных участников рынка, а также обезопасить дольщиков от потери средств. Обязательное применение спецсчетов эскроу при расчетах по ДДУ начнется с 1 июля 2019 года.
Отметим, что согласно прогнозам специалистов новые правила и ограничения приведут к удорожанию стоимости квадратного метра жилья в новостройках на 15-20%, что в первую очередь связано с дополнительной финансовой нагрузкой на застройщиков в виде расходов на обслуживание кредитного долга.