Максимум 3 млн рублей под 7%: как новые условия льготной ипотеки повлияют на рынок жилья

Ипотечная госпрограмма на новостройки, запущенная в апреле 2020 года, перестает действовать с 1 июля. Именно ее некоторые винят в росте цен на недвижимость, произошедшем вслед за повышением спроса — кредиты под 6,5% годовых были доступны всем, независимо от наличия детей или принадлежности к какой-либо льготной категории граждан.

Новые условия льготной ипотеки на квартиры в новостройках с 1 июля 2021 года

Несмотря на критику со стороны Центробанка РФ и отдельных экспертов, 4 июля было объявлено, что льготная ипотека продлевается еще на год. 

Но изменятся ее условия: ставку поднимут до 7%, а максимальную сумму займа урежут до 3 миллионов рублей независимо от региона.

Пролонгация еще не оформлена властями документально, однако, участники рынка не сомневаются в грядущих изменениях.

Рассуждаем о том, как новые условия повлияют на отрасль и рядовых россиян.

Кто попадает под действие программы

Все граждане страны, планирующие купить квартиру в новостройке от застройщика или другого юридического лица (главное — по договору долевого участия или соглашению о переуступке прав по ДДУ), попадают под действие государственной инициативы. Ваше семейное положение, наличие детей, льгот и прочей недвижимости, а также место проживания не имеют значения.

Отметим, что рефинансировать текущий кредит по программе не удастся.

Как изменится ставка по льготной ипотеке

До 1 июля 2021 года можно успеть оформить ипотеку по ставке до 6,5% годовых на весь срок. После этой даты стоимость кредита на строящееся жилье поднимется до 7%.

Казалось бы, незначительный рост ставки не приведет к существенному увеличению размера ежемесячного платежа и финансовой нагрузки на семейный бюджет, но общая переплата по ипотеке заметно подрастет (более 200 тысяч рублей за 20 лет по кредиту на 3 миллиона рублей).

Лимит по сумме кредита установят единый для всех

Напомним, что сейчас максимальная сумма ипотеки по госпрограмме зависит от региона: для Москвы и области, Санкт-Петербурга и области — 12 миллионов рублей, для остальных субъектов — 6 миллионов рублей. Такие лимиты позволяли россиянам выбирать из достаточно широкого круга новостроек.

С 1 июля в кредит под 7% можно будет взять не более 3 миллионов рублей. Следовательно, круг попадающего под программу ассортимента квартир заметно сократится, а в таких городах, как Москва, Питер, Сочи его и вовсе не будет.

В правительстве объявили, что неизменным условием льготной ипотеки останется первоначальный взнос в размере 15% от цены объекта. Но в большинстве мегаполисов ограничение предельной суммы ссуды приведет к тому, что гражданам придется копить значительно больше, что бы размер недостающих средств для покупки не превышала 3 миллионов.

Например, для приобретения двухкомнатной квартиры в жилом комплексе комфорт-класса в Екатеринбурге за 7 миллионов рублей до 1 июля текущего года покупателю понадобиться иметь первоначальный взнос в размере 1 050 000 рублей (15%), остальные 5 950 000 рублей банк ему выдаст в рамках ипотечного кредитования, после 1 июля — минимальная накопленная сумма собственных средств должна составить 4 000 000 рублей (57%) и только 3 000 000 рублей сможет прокредитовать банк по госпрограмме.

Если вам необходима большая сумма заемных средств — ее предложат в рамках прочих банковских продуктов с рыночными ставками, в среднем это 8-10% годовых.

Изменятся ли цены на жилье?

Тут мнения участников рынка расходятся.

Многие не видят предпосылок для снижения цен на новостройки: себестоимость строительства продолжает дорожать вслед за ценами на металлоконструкции и прочие стройматериалы, а наличие различных программ поддержки отдельных категорий граждан позволит поддержать спрос. Также давление будет оказывать дальнейший переход застройщиков на проектное финансирование с эскроу.

Так, власти расширяют действие семейной ипотеки по ставкам до 6% годовых на весь срок: такие кредиты будут выдавать россиянам даже с одним ребенком. Они смогут оформлять жилищные займы по старым лимитам в 6 и 12 миллионов рублей. Дополнительно за первенца полагается помощь в виде маткапитала.

С другой стороны, эксперты, прогнозирующие коррекцию стоимости квартир от застройщиков в сторону уменьшения, ссылаются на резкое ограничение лимита до 3 миллионов рублей и такое глобальное ограничение спроса, как сокращение населения страны.

Самым реалистичным сценарием, однако, кажется вариант, при котором цены на недвижимость сбавят темпы роста, но смены тренда не произойдет. Особенно это касается проектов класса комфорт и комфорт плюс.

Если собрать основные фундаментальные факторы, которые будут влиять на рынок жилья в краткосрочной и среднесрочной перспективе, то мы увидим следующую картину:

• Высокий спрос на эконом жилье, подходящее под обновленные условия льготной ипотеки;
• Постепенное восстановление баланса спроса и предложения, в том числе за счет запуска новых проектов застройщиками;
• Отсутствие резкого сокращения интереса к новостройкам за счет расширения семейной ипотеки на россиян с одним ребенком при сохранении лимитов кредитования;
• Рост рыночных ставок на фоне повышения ключевой ставки ЦБ РФ как на новое, таки на вторичное жилье.

В любом случае при решении квартирного вопроса не стоит торопиться. Помимо госпрограмм с их сроками и условиями, учитывайте личные факторы, планы и финансовые возможности.