Новостройки переходят на эскроу: как теперь купить-продать квартиру по уступке

С 1 июля 2019 года в России вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве, направленные на защиту интересов дольщиков, приобретающих квартиры в новостройках. Переход на новую модель финансирования с использованием эскроу-счетов происходит постепенно, но уже сейчас количество таких проектов превышает стройки, завершающиеся по старым правилам.

Новостройки переходят на эскроу: как теперь купить-продать квартиру по уступке

Мы уже рассказывали о том, как влияют новые правила на покупку квартиры и что нужно знать покупателю.

Но, как известно, на первичном рынке не редки случаи, когда изначальному дольщику требуется перепродать недвижимость до сдачи дома, то есть - провести сделку по переуступке прав по договору долевого участия (ДДУ). Тонкости стандартной процедуры обсуждались ранее, а как же быть если ЖК строится с эскроу?

Рассказываем подробно в нашей статье.

Эскроу-счет: кратко и понятно

Эскроу (от англ. escrow — «депонирование») в строительстве - это специальный счет, открытый в уполномоченном банке, на который покупатель переводит деньги за квартиру после подписания и регистрации договора. Как только дом сдан, девелопер получает доступ к накопленным средствам, если по каким-либо причинам объект не достроят – дольщик получает свои деньги назад.

Застройщик при этом финансирует строительство за счет банковских кредитов или собственных средств.

Ранее, денежные средства, оплаченные первоначальным дольщиком, зачислялись непосредственно на расчетный счет строительной компании, которая могла распоряжаться этими деньгами. Иногда не очень успешно, что приводило к проблемным стройкам и обманутым гражданам.

Система с применением эскроу не нова, ее практику давно и успешно применяют в том или ином виде в других странах. Данный подход помогает гарантировать сохранность средств покупателей.

Как продать квартиру в новостройке, купленную через эскроу?

Напомним, что соглашение об уступке прав по ДДУ является формой продажи квартиры только до сдачи дома.

Законом не запрещена перепродажа строящегося жилья, в том числе, если деньги первоначального покупателя хранятся на эскроу счете. Согласно пункту 10 ст. 15.5 ФЗ № 214, в случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по ДДУ к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения об уступке переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

Как это действует на практике?

Достаточно просто. Если раньше для переуступки прав по договору долевого участия было необходимо:

• подготовить соглашение,
• получить справку/письмо-согласие от застройщика на уступку,
• справку от застройщика о полной оплате по ДДУ первоначальным дольщиком,
• зарегистрировать переход права в Росреестре,
• провести расчеты между первым дольщиком и новым,
• предоставить застройщику зарегистрированный экземпляр уступки.

То теперь, на третьем шаге, стороной, которая подтвердит полную оплату по ДДУ, становится банк - ведь именно он хранит деньги первоначального дольщика на эскроу счете, а девелопер их не получал.

Таким образом, для того, что бы продать квартиру в новостройке, купленную через эскроу, нужно:

• подготовить соглашение,
• получить справку/письмо-согласие от застройщика на уступку,
• получить справку о полной оплате от банка, держателя эскроу счета,
• зарегистрировать переход права в Росреестре,
• провести расчеты между первым дольщиком и новым,
• предоставить зарегистрированные экземпляры уступки застройщику и банку,
• новому дольщику - заключить соглашение в банком эскроу-агентом о замене счета.

На что обратить пристальное внимание?

Юристы советуют внимательно ознакомиться с условием в ДДУ, которое устанавливает срок условного депонирования.

В законе о «долевке» появилось следующее определение: срок условного депонирования – это период времени, в течение которого денежные средства, оплаченные по ДДУ, хранятся на эскроу-счете. При этом в п. 4 ст. 15.5 ФЗ №214 сказано, что срок условного депонирования не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (или иного объекта по ДДУ), указанных в проектной декларации.

В договорах долевого участия встречаются два вида формулировок: первая - из закона, вторая - с указанием конкретной даты, после которой внесенные дольщиком средства за квартиру возвращаются обратно на его счет, в случае если застройщик не предоставит банку-агенту документ о разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Чем может быть опасен второй вариант?

Тем, что существует вероятность создания ситуации, при которой первоначальный покупатель переуступает права на новостройку, но в период регистрации соглашения в Росреестре и до передачи заверенной уступки в банк срок условного депонирования истекает. А значит, кредитная организация автоматически возвращает хранящиеся на специальном счете деньги изначальному дольщику.

Как не попасть в подобную ситуацию?

Внимательно изучите ДДУ и проектную декларацию в части сроков сдачи дома.

Расчеты между покупателем и продавцом по уступке должны производится только после госрегистрации.

Не затягивайте передачу экземпляра соглашения с отметкой Росреестра в банк.