Перепродажа новостройки: ответы на главные вопросы

На рынке новостроек можно встретить квартиры не только от застройщиков, но и от дольщиков, физических или юридических лиц, перепродающих строящееся жилье. Стоит ли рассматривать такой вариант? Как оформить сделку по переуступке? Какие нюансы учесть? Отвечаем на главные вопросы в нашей статье.

Перепродажа новостройки: ответы на главные вопросы

Зачем дольщики перепродают квартиры до сдачи дома в эксплуатацию?

Дольщиком, то есть покупателем квартиры в новостройке может быть как физическое, так и юридическое лицо. И в первом и во втором случае возможна перепродажа квартиры в новостройке, то есть уступка прав требования к новому участнику долевого строительства.

Напомним, что строящееся жилье оформляется на покупателя через подписание и регистрацию ДДУ (договора долевого участия). Право собственности на недвижимость может быть оформлено только после сдачи дома в эксплуатацию.

Дольщики-физлица могут перепродавать ранее приобретенную квартиру по многим причинам. Так как строительство дома занимает несколько лет, в семье или личной жизни человека за это время происходят перемены. Например, рождение ребенка - повод рассмотреть возможность покупки жилья большей площади, а новая работа - необходимость переезда в другой район, город или даже страну.

Юридические лица, то есть компании, выставляющие на продажу свои лоты в новостройках, чаще всего являются подрядчиками - организациями, которые предоставляют услуги, выполняют работы или поставляют материалы для застройщиков. Девелоперы, в свою очередь, часто расплачиваются с партнерами квадратными метрами с некоторым дисконтом.

Как оформляются сделки по перепродаже?

Перепродажа квартиры в строящемся доме требует оформления договора уступки прав требования по договору долевого участия. Его необходимо зарегистрировать в Росреестре также, как в случае с простым ДДУ - через личное обращение или центр госуслуг «Мои документы» (МФЦ).

Срок регистрации составляет до 7 рабочих дней.

Для регистрации сделки не требуется согласия застройщика, но его может потребовать банк, если покупатель использует ипотечные средства. В строительной компании необходимо лишь запросить справку о полной оплате цены за квартиру по договору долевого участия в строительстве.

Необходимые документы для оформления переуступки:

- заявления от всех участников сделки,
- договор об уступке прав требований по ДДУ (3 экземпляра),
- удостоверенные нотариусом доверенности от всех сторон (при необходимости),
- справка о полной или частичной оплате, произведенной застройщику первоначальным дольщиком (может быть выдана девелопером или банком, который принимал платежи).

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку?

Да, оформить ипотеку при покупке квартиры в новостройке по соглашению о переуступке прав по ДДУ можно.

Но стоит учесть очень важный момент: льготная ипотека по ставке 6,5% годовых на весь срок действует только при переуступке от юридического лица, подрядчика.

Банк не сможет согласовать ставку по госпрограмме, если строящееся жилье приобретается у дольщика-физлица.

Почему квартиры в новостройках по переуступке часто дешевле, чем от застройщика?

Если продавец физлицо, то он, скорее всего, продает свою квартиру в новостройке дешевле чем застройщик по следующим причинам:

- жилье приобреталось на начальном этапе строительства по относительно низкой цене,
- квартиру требуется продать быстро.

В случае с подрядчиками застройщики, как правило, предоставляют дисконт при неденежном расчете. Обе стороны заинтересованы в оперативной реализации «метров», так как от этого зависит баланс оборотных средств компании и отсутствие задержек в дальнейшей работе на стройплощадке. Для этого требуется, что бы квартиры от подрядчика были выгоднее лотов от отдела продаж.