Стресс-тест: как оценивают устойчивость рынка жилищного строительства эксперты и участники

Специалисты E&Y проанализировали данные более чем 9,5 тысяч объектов, реализующихся в стране, и рассчитали коэффициент покрытия долга, представляющий собой соотношение величины доступных средств к величине платежей, необходимых для обслуживания обязательств. Согласно выводам, представленным в профильном обзоре, основная доля проектов, чья финансовая позиция может расцениваться как недостаточно устойчивая, строится на Северном Кавказе, а также в Южном, Уральском и Сибирском округах. По мнению E&Y, снижение цен на новое жилье в пределах 10% от текущего уровня не снизит кредитоспособность 55% девелоперских проектов, при этом завершение объектов с недостаточной устойчивостью может потребовать реструктуризации текущих долгов, а реализация жилых комплексов, находящихся на начальной стадии осуществления, может быть полностью приостановлена.

По мнению участников рынка, снижение стоимости квадратных метров вероятно для региональных проектов, в связи с сокращением доходов населения, вызванным экономическими событиями и трендами. Напомним, что в России на данный момент самым распространенным способом решения жилищного вопроса является ипотечное кредитование, стоимость которого возросла вслед за повышением ключевой ставки ЦБ РФ до 7,75%. О том, какие ставки по ипотеке в феврале предлагаю клиентам финансовые организации, мы писали ранее.

С другой стороны, согласно принятым поправкам в закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», новые изменения, вступающие в силу с 1 июля 2019 года, накладывают ряд ограничений на застройщиков, что приведет к увеличению себестоимости строительства. Основным нововведением является переход на проектное финансирование, предполагающее запрет на использование средств дольщиков в строительстве объекта – денежные средства от продажи квартир будут поступать специальный счет эскроу в уполномоченных банках. Возведение объекта планируется полностью вести за счет кредитных средств, таким образом, компания застройщик будет обязана выплачивать проценты за пользование деньгами.

По мнению представителей строительной отрасли, ужесточение надзора и серьезные финансовые ограничения приведут к уходу с рынка части застройщиков, другие участники рынка поднимут стоимость для покупателей в связи с ростом себестоимости.

Согласно данным E&Y текущая средняя себестоимость строительства жилых комплексов в России составляет от 37,4 до 55,9 тысяч рублей за кв.м. В Уральском округе средний показатель для всех домов равен 37 092 рублей за кв.м., самым затратным является монолитно-кирпичный тип – 39 280 рублей за кв.м., самым дешевым – панельный тип с себестоимостью 35 428 тысяч рублей за кв.м. О том, какие типы строительства существуют, их плюсах и минусах мы рассказывали в специальной статье.