Защита прав покупателей: история новостроек России с 90-х до наших дней
Сегодня покупатели квартир в новостройках могут не переживать за сохранность средств, вложенных в дорогостоящее приобретение - текущее законодательство направлено на защиту интересов граждан. Переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов стал обязательным еще с 1 июля 2019 года, а завершать по старым правилам разрешили только те проекты, чья степень готовности удовлетворяла строгим критериям. Но так было не всегда. Рассказываем о трансформации законодательства, регулирующего жилищное строительство, с 90-х годов до наших дней.
Как защищались права покупателей квартир в новостройках России?
Строительный бум в конце 1990-х
Массовое строительство, начавшееся в конце 90-х годов в России, не имело четких механизмов и практически не регулировалось в связи с морально устаревшим, действующим на тот момент законом 1999 года «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Квартиры в новостройках продавались преимущественно в рамках предварительных договоров купли-продажи или инвестиционных соглашений. Интересно, что эти документы не подлежали какой-либо госрегистрации, а средства требовалось переводить инвестору сразу и в полном объеме. Именно в то время появился феномен двойных и тройных продаж жилья.
Принятие 214-ФЗ в 2004 году
Впервые урегулировать рынок попытались только в 2004 году, когда был принят Федеральный закон — 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Отметим, что непосредственное вступление документа в силу случилось только в 2005-м, но и тогда его положения не распространялись на проекты, разрешения на строительство которых были получены раньше. Таким образом, переходный период занял еще несколько лет.
Новый закон определял права и обязанности как застройщиков, так и дольщиков. Взаимоотношение продавцов и покупателей квартир в новостройках стали попадать под действие закона «О защите прав потребителей». Девелоперы использовали средства покупателей в финансирование процесса строительства домов.
Закон о долевке не прошел испытание кризисами, которые случились в 2008, 2012 и 2014 годах в России. Тяжелые экономические последствия привели к банкротству некоторых девелоперов, появилась проблема долгостроев и обманутых дольщиков.
Обязательное страхование ответственности застройщиков с 2014 года
Новым защитным механизмом с 2014 года стало обязательное страхование ответственности застройщиков. При заключении договора ДДУ строительные компании обязали отчислять 1% от стоимости проданной квартиры с целью покупки страхового полиса. Но тут же возникла проблема - страховые компании не спешили начинать работу с крупными девелоперами, опасаясь высоких рисков.
Организация Фонда защиты дольщиков в 2017 году
На замену механизму со страховыми компаниями пришел вариант с отчислениями в специальный Фонд, созданный 20 октября 2017 года. Принципиально процедура мало чем отличается - застройщики переводят 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Даже сейчас это обязательство не снято с девелоперов, еще не перешедших на эскроу.
Проектное финансирование с 1 июля 2019 года
Внедрение механизма проектного финансирования с использованием эскроу-счетов стало самым масштабным законодательным реформированием отрасли. Застройщикам запретили привлекать средства покупателей для строительства объектов. Процесс возведения жилья полностью переведен на банковское финансирование. Таким образом, исключается возможность растраты денег дольщиков, которые хранятся на специальных счетах в уполномоченных финансовых организациях до момента сдачи дома в эксплуатацию.
Отметим, что данная схема уже давно и успешно применяется во многих европейских странах.
При этом еще не все новостройки России строятся с применением эскроу. Дело в том, что согласно поправкам к 214-ФЗ, часть проектов, строительство которых началось до момента вступления в силу новых правил, разрешили завершить в рамках старого механизма. Подобная мера позволила совершить плавный переход и не ставить под угрозу текущие стройки, чья экономическая модель была рассчитана с учетом предшествующих условий.
Средства дольщиков теперь защищены не только от проблем у застройщиков, но и от банкротства банков - они застрахованы с максимальным лимитом выплаты в 10 млн рублей.
Введение списка системообразующих застройщиков в 2020 году
Соответствующий утвержденный перечень компаний, работающих в сфере строительства и ЖКХ был опубликован 24 апреля 2020 года. В него вошли 74 организации, 54 из которых — группы строительного сектора. Классификация компании как системообразующей дает возможность оперативнее решать вопросы по кредитованию, отсрочке налоговых платежей и иным мерам государственной поддержки.
Расширение перечня в текущем году стало ответом на новые экономические трудности, возникшие в связи с распространением пандемии и падением нефтяных цен.
Таким образом, покупка квартиры в новостройке стала максимально безопасной с точки зрения защиты вложенных средств за всю историю существования данного рынка в нашей стране.