Как оценить динамику строительства новостройки и проверить застройщика

1 июля 2018 года были приняты поправки к Закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...». Полностью отменить старую схему финансирования стройки правительство планирует к 2020 году.

ЧТО ДАЕТ ПОКУПАТЕЛЯМ ЭТОТ ЗАКОН

До принятия поправок было так: строительная компания начинает постройку дома и привлекает покупателей – дольщиков, которые вносят определенную сумму за будущую квартиру. Эти деньги компания использует для постройки жилого комплекса.

Эти поправки направлены на защиту прав покупателей – он запрещает использовать деньги дольщиков до окончания строительства. Гарантом сохранения денежных средств покупателей будет выступать банк – покупатель перечисляет средства на специальный счет в банке, а застройщик получит доступ к этим деньгам только после окончания строительства. С 1 июля 2019 года использование эскроу-счетов будет обязательным.

К тому же застройщик обязан открыть счет в контролирующем строительство банке и вести все финансовые операции через него. Финансовая организация будет отслеживать целевое назначение платежей.

Другими словами, строительной компании не выгодно затягивать сроки сдачи объекта – она попадает под жесткий контроль и использовать деньги дольщиков до окончания строительства не сможет.

Право кредитовать строительные компании получают не все банки. Те учреждения, которые получили аккредитацию на финансирование строительства, указаны на сайте Центрального банка РФ. Пока их около 60.

Плюсы для покупателей:

• не будет долгостроя;
• защищены деньги;
• застройщик проверен, документы в порядке.

Но закон не может гарантировать полное соблюдение сроков строительства. Есть факторы, которые могут замедлить сдачу дома в эксплуатацию:

Проекты, уже работающие по старой схеме. Перевод реализуемых проектов на эскроу-счета может замедлить или даже заморозить строительство. Переход на новую схему занимает около полугода, застройщикам нужно будет полностью пересмотреть бизнес-модель и скорректировать цены. По прогнозам, они могут увеличиться на 10 %.

Поиск банка, который станет кредитовать строительство. Несмотря на принятый закон, банки неохотно кредитуют строительные компании, так как, по их мнению, велик риск невозврата средств. Как сообщает мультимедийный холдинг РБК, доля просроченных кредитов в жилищном строительстве – 20 %, поэтому банки дают согласие на кредитование только в 17 % случаев. Пока застройщик не найдет финансовую организацию, которая его профинансирует, строительство не начнется.

Строящийся дом не относится к жилой недвижимости. Застройщик строит дом с апартаментами, но обещает перевести их в жилую недвижимость. Это возможно, но процедура может продлиться долго и сдачи жилья нужно будет подождать.

КАК ОЦЕНИТЬ ДИНАМИКУ СТРОИТЕЛЬСТВА

Строительная компания обязана разработать график строительства и опубликовать его в проектной документации. Но часто сроки не соблюдаются в силу различных причин, в том числе независящих от компании.

Покупатель может оценивать динамику строительства только по визуальным данным: лично посещать стройку, следить за ходом строительства с помощью онлайн-трансляции (больше половины строек оснащены видеокамерами, трансляция идет круглосуточно). По действующему законодательству застройщик обязан публиковать фотографии строящегося объекта и ежемесячно обновлять их. Это тоже помогает определить, укладывается ли компания в заявленный график строительства объекта.

Строительство объекта можно наблюдать в прямом эфире

Если строительство не ведут или его заморозили, то по закону дольщик может обратиться в суд только через два месяца после даты окончания строительства по договору (п.1 ч.1 статьи 9 ФЗ-214). Для суда нужно подготовить документы, фотографии и видео со строительной площадки. Без таких материалов доказать, что застройщик не исполнял обязательства, будет проблематично.

КАК ПРОВЕРИТЬ ЗАСТРОЙЩИКА САМОСТОЯТЕЛЬНО

Застройщика надо проверять по совокупности факторов. Вот самые важные.

Репутация застройщика на рынке

• Сколько лет компания на рынке.
• Объем построенного жилья.
• Отзывы новоселов.
• Выдерживались ли сроки сдачи объектов.
• Какие темпы строительства текущих объектов.

Если у компании небольшой стаж работы, систематический срыв сроков сдачи объектов, текущие работы ведутся медленно, то застройщика стоит проверить более тщательно.

Долги перед городским бюджетом

Застройщик получает землю под строительство по инвестиционному договору с администрацией города. По нему строительная компания должна выплатить в бюджет определенную сумму на развитие инфраструктуры. Если компания нарушает сроки строительства, то у нее накапливаются штрафы за просрочку. Показатель надежности – отсутствие долгов перед городским бюджетом. Если задолженность есть, то нужно ежемесячно анализировать динамику – уменьшается или растет сумма долга. Уменьшается – хороший показатель, растет – плохой.

Статус земли под застройку

Необходимо проверить срок аренды земли, на которой строится объект. Если он заканчивается раньше даты сдачи объекта, то данный момент необходимо уточнить у представителей компании. Возможно, уже готовится документ на пролонгацию срока – в таком случае все в порядке.

Анализ всех этих факторов позволит сделать вывод о благонадежности застройщика.

На нашем сайте мы публикуем актуальную информацию о квартирах от надежных застройщиков. Забронировать понравившийся вариант и получить консультацию Вы сможете, оставив заявку.