Как правильно проводить сделки с недвижимостью между близкими родственниками

Согласно закону существуют некоторые ограничения и особенности сделок по покупке, продаже, передачи квартир и других видов жилой недвижимости между родственниками, супругами.

Как правильно проводить сделки с недвижимостью между близкими родственниками

Подробно о контроле со стороны налоговых органов, оформлении ипотеки в таких случаях, получении вычета и учете прав несовершеннолетних - рассказываем в нашей статье.

Кого считают близкими родственниками по закону?

Согласно Семейному Кодексу РФ (статья 14), близкие родственники - это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры.

Дополнительно существует понятие взаимозависимых лиц - к ним, согласно Налоговому Кодексу РФ (статья 105) относятся супруги, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. Данный термин используется в налоговых вопросах.

По закону не все сделки с недвижимостью возможно провести между близкими родственниками, в случае с взаимозависимыми - существуют определенные нюансы.

Налоги при сделках с недвижимостью между родственниками

Основным вопросом со стороны налоговых органов по отношению к таким сделкам является признание/не признание их фиктивными.

Например, контролирующие органы могут выяснить, что купля-продажа квартиры между связанными сторонами прошла без фактических денежных расчетов, но при этом покупатель подал заявление на получение налогового вычета. Это незаконно.

Дополнительно проверяется справедливая стоимость жилья, так как в договоре между родственниками цена недвижимости может быть занижена для уменьшения налога от продажи.

Налоговая вправе провести проверку с целью выявления подобных нарушений и вынести свое решение.

Как оформить ипотеку для покупки квартиры у родственника?

Основной нюанс для получения ипотеки в такой ситуации следующий: продавец обязан подтвердить, что после реализации недвижимости у него есть где жить в дальнейшем.

Так как жилищную ссуду выдает банк, то ему, как кредитору, необходимо минимизировать риск мошеннической/фиктивной сделки.

Обычно заявитель прикладывает выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности на другой объект или паспорт с пропиской по новому адресу.

Налоговый вычет

Покупатель квартиры имеет право на возврат части ранее уплаченного НДФЛ в пределах 260 000 рублей от стоимости недвижимости и до 390 000 рублей по ипотечным процентам.

После покупки недвижимости у взаимозависимого родственника получить налоговый вычет нельзя. Данное правило также распространяется на возврат по процентам за жилищную ссуду.

Участие в сделках несовершеннолетних родственников

Гражданский Кодекс РФ запрещает возмездные сделки между родственниками и детьми (статья 37).

Недействительными часто признаются сделки по приобретению жилья у родственников с использованием средств материнского капитала.

В таких случаях уполномоченные органы имеют право расторгнуть заключенные соглашения в судебном порядке.

Сделки между мужем и женой

Как известно, вся недвижимость, приобретенная после заключения брака, является общей собственностью супругов. Таким образом, ни муж, ни жена не могут продать, подарить или купить вторую часть имущества (СК РФ, статья 35). Если же такая сделка будет проведена, то в случае проверки - ее признают недействительной.

О том, какие права на недвижимость есть у супругов в официальном и гражданском браках, мы писали ранее.