Когда лучше и выгоднее купить квартиру в 2020 году?
Переход на эскроу, запуск нацпроекта «Жилье и городская среда», рекордное снижение ставок по ипотеке, распространение льготных программ для семей с детьми и жителей Дальнего Востока, изменение программы маткапитала – в 2019 году и первых месяцах 2020-го отрасль жилой недвижимости пережила множество реформ и событий, направленных на увеличение доступности жилья для граждан.
Когда выгоднее покупать квартиру в 2020 году?
Но текущие события в мировой экономике не пройдут бесследно и новый масштабный кризис, который уже вылился в падение цен на нефть, стагнацию фондовых рынков и существенное ослабление курса рубля, может повлиять не только на цены на недвижимость, но и на реализацию многих государственных инициатив.
Мы уже рассказывали о сезонности рынка жилья и новостроек в частности. Но что ждать от нового 2020 года? Стоит ли отложить приобретение квадратных метров или наоборот поторопиться?
Разбираемся когда лучше и выгоднее купить квартиру в 2020 году в нашей статье.
Почему цены на квартиры в 2020 году будут расти?
С 1 июля 2019 года вступили в силу поправки к закону о «долевке» (214-ФЗ), запрещающие застройщикам использовать деньги покупателей для финансирования строительства. Теперь средства дольщиков будут храниться на специальных эскроу-счетах в уполномоченных банках до момента сдачи дома в эксплуатацию. Возведение жилых комплексов будет вестись на кредитные деньги, предоставляемые теми же финансовыми организациями.
Для девелоперов это означает повышение себестоимости возведения домов из-за необходимости уплаты процентов банкам, для покупателей – неизбежность платы за дополнительную гарантию сохранности средств.
При этом часть проектов разрешено достроить по старой схеме, в случае, если они отвечают определенным критериям. Таким образом, на сегодняшний день многие девелоперы все еще реализуют квартиры в жилых комплексах без специальных счетов. Но все новые ЖК будут запускаться в рамках нового механизма и вскоре новостроек без эскроу не останется.
В связи с вышесказанным эксперты ожидают дополнительного роста цен на квартиры в новостройках. Если на данный момент, на механизм эскроу перешло около 25% проектов по всей стране, то в течение 2020 года их будет становиться еще больше. Минстрой подтвердил рост стоимости квадратного метра в строящихся домах после вступления в силу новых правил на 8%, в 2020 году аналитики прогнозируют не меньшие темпы увеличения цен.
Вслед за новостройками дорожает и вторичка, так как некоторые покупатели не согласны ждать сдачи дома, квартира в котором по цене не дешевле, а может быть и дороже готово жилья. Рост спроса в связи с переориентацией на вторичный рынок влечет и повышение стоимости. По средним оценкам цена готового квадратного метра в России за 2019 год выросла на 5%, в Екатеринбурге – на 4,2%.
Какие дополнительные факторы будут влиять на цены в 2020 году?
Как известно, конечный покупатель недвижимости является тем, на кого перекладываются все дополнительные расходы, а их у застройщиков в предстоящем году будет не мало.
Например, Минстрой намерен сделать использование BIM-технологий в строительстве обязательным с июля 2020 года. Кроме этого подписан закон, согласно которому девелоперы должны платить штрафы за причинение вреда водным биоресурсам. Также к концу января ожидается завершение работ над пересмотром закона об архитектуре и деятельности архитекторов в России – возможное влияние на себестоимость проектов может оказать в ближайшем будущем и данная инициатива.
С другой стороны перед экономикой страны, а значит и строительной отраслью встает вопрос последствий нового мирового кризиса, начало которого было ускорено распространением короновируса, а затем и срывом сделки по сокращению нефтедобычи между Россией и Саудовской Аравией. Пока эксперты не дают точных прогнозов, но сильное ослабление курса рубля и падение цен на нефть в марте 2020 года однозначно приведут к росту инфляции в стране, которая, в свою очередь, отразится на доходах россиян. Ожидается, что падение спроса удержит рост цен на жилье, но девелоперы не смогут существенно сократить стоимость квартир - их издержки будут только расти.
Я жду дальнейшего снижения ставок по ипотеке в 2020 году
Прошедший 2019 год завершился рекордно низкими ставками по ипотеке. Банки-кредиторы пересматривали свои программы вслед за решениями Центробанка о снижении ключевой ставки.
На заседании Совета директоров Банка России, прошедшем 20 марта 2020 года, было принято решение о сохранении ключевой ставки на уровне 6 %. Несмотря на решение регулятора, многие банки все же повысили ипотечные ставки в пределах 0,5-2%..
Несмотря на то, что представители кредитных организаций, Минстроя и Минфина подчеркивают необходимость дальнейшего продолжения тренда по снижению ипотечных ставок для достижения ключевого уровня в 8 %, предусмотренного национальным проектом «Жилье и городская среда», обвал фондовых рынков, начавшийся с 9 марта, и эпидемия коронавируса могут повлиять на запланированные показатели.
Стоит ли ждать дальнейшего снижения ставок по ипотеке в 2020 году?
Дополнительно тем, кто планирует покупку квартиры с помощью ипотечных средств стоит учесть, что ЦБ РФ с 1 июля 2020 года ужесточит выдачу жилищных кредитов - для банков введут показатель долговой нагрузки (ПДН) с целью расчета коэффициентов риска по жилищным кредитам. Соответствующая инициатива ЦБ предусмотрена в докладе «Меры Банка России по обеспечению сбалансированного развития ипотечного кредитования». Стресс-тестирование рынка ипотеки будет проводиться в январе-июне 2020 года.
Что же это значит для покупателей?
Банки ужесточат требования к заемщикам. Отказы в выдаче ипотеки будут получать граждане с уже имеющимися кредитами, особенно в случае если совокупные выплаты по ним будут превышать определенную допустимую долю от ежемесячного дохода.
Уже сейчас оформить жилищный кредит проблематично клиентам с негативной кредитной историей, действующими кредитными картами, долгами по алиментам, штрафам и пр.
О том, какие дополнительные ограничения со стороны регулятора могут быть введены во второй половине 2020 года пока неизвестно.
Итоговые выводы - почему лучше и выгоднее успеть купить квартиру в первой половине 2020 года:
1. Цены на квартиры в новостройках и на вторичном рынке будут расти.
2. Пока еще достаточно широк выбор квартир в новостройках, которые не перешли на эскроу.
3. Ставки по ипотеке достигли исторических минимумов, но их дальнейшее снижение в долгосрочной перспективе не гарантировано, а во второй половине 2020 года будут введены ограничения по выдаче жилищных кредитов.